文前提要：10月22日的房產(chǎn)新政出臺(tái)后，對(duì)于樓市后市的走向無(wú)疑成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

    其實(shí)，這是一個(gè)10年的大輪回，如果我們現(xiàn)在能梳理一下這10年來(lái)市場(chǎng)變化的脈絡(luò)，也能夠?qū)�樓市未�?lái)趨勢(shì)的判斷有更為清晰的認(rèn)識(shí)。

    10年間的大輪回

    “房地產(chǎn)的調(diào)控轉(zhuǎn)向了！”當(dāng)胡斌在10月22日聽(tīng)到財(cái)政部針對(duì)房地產(chǎn)推出的一系列措施之后，他不由得有些感慨萬(wàn)千：“10年，這真是一個(gè)大輪回啊！”胡斌今年剛好40歲，10年前30歲的他擁有了自己的第一套房子，而10年來(lái)他也見(jiàn)證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落。而對(duì)于新近出臺(tái)的政策他這樣評(píng)論道：“現(xiàn)在又出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，想想10年前，真是終點(diǎn)又回到了起點(diǎn)�！�

    胡斌的話是沒(méi)有錯(cuò)的，10年前的1998年，那一年可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從那一年開(kāi)始一系列鼓勵(lì)購(gòu)房的政策逐步推出，從而也使樓市慢慢地從蕭條走向了繁榮。歷史總是這樣驚人地相似，1997年，一場(chǎng)席卷東南亞的金融危機(jī)讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)蒙上了陰影，而從2007年開(kāi)始的美國(guó)“次貸危機(jī)”在當(dāng)前也是愈演愈烈。有許多學(xué)者認(rèn)為，目前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危機(jī)引發(fā)的動(dòng)蕩，主要貿(mào)易國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑成定勢(shì)，出口環(huán)境惡化；內(nèi)有大批企業(yè)倒閉，就業(yè)形勢(shì)緊張。在這種情況下，刺激內(nèi)需無(wú)疑成了當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無(wú)疑又再次擔(dān)當(dāng)了這樣的重任。

    10年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史長(zhǎng)河中可能只是彈指一揮間，但近10年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策變幻卻是令人難忘的，在這里我們?nèi)绻�能夠梳理一�?0年中政策變動(dòng)的脈絡(luò)，或許也能對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展有一個(gè)更為清晰的認(rèn)識(shí)。1998年10月7日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，其核心內(nèi)容就是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，由此許多人的住房軌跡就此發(fā)生了根本性的改變。而為了進(jìn)一步鼓勵(lì)購(gòu)房，各地都相繼推出了一系列措施，比如上海推出了購(gòu)房退稅的政策，杭州則出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)高層住宅的政策的。由此之后，中國(guó)的樓市慢慢進(jìn)入了上升通道，而北京和上海這兩座城市則成了“領(lǐng)頭羊”。而以2003年8月12日國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》為標(biāo)志，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)控和上漲的膠著狀態(tài)。終于在2005年3月2日，《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(“國(guó)八條”)的出臺(tái)讓不少城市的房?jī)r(jià)上漲暫時(shí)有所收斂。而2007年許多城市房?jī)r(jià)的再次“瘋漲”終于讓有關(guān)方面出臺(tái)了“二套房貸”等極為嚴(yán)厲的政策，最終使得市場(chǎng)在2008年金融風(fēng)暴的作用下開(kāi)始掉頭向下。

    在這10年來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，我們可以明顯地感到市場(chǎng)有這樣的一些特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)整體上漲較快；二是調(diào)控政策的力度是“愈演愈烈”，從稅收、貸款等各個(gè)層面進(jìn)行了限制，最后終于在2008年恢復(fù)了“原狀”。

    市場(chǎng)環(huán)境迥然不同

    2008和1998，從終點(diǎn)又回到起點(diǎn)，同樣是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鼓勵(lì)政策，這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

    一是房?jī)r(jià)已發(fā)生翻天覆地的變化，1998年由于剛剛開(kāi)始從住房實(shí)物分配向市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)化，所以房?jī)r(jià)總體水平還不高，而2008年的樓市經(jīng)過(guò)10年來(lái)的發(fā)展，整體房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)較高的水平，“高房?jī)r(jià)”在現(xiàn)時(shí)已經(jīng)成了全社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)；二是房產(chǎn)投資理念已經(jīng)深入人心，1998年時(shí)很少有人會(huì)把房產(chǎn)作為一種投資手段，而今天在城市的街頭巷尾，我們都可以聽(tīng)到人們關(guān)于房產(chǎn)投資技巧的討論；三是政策的導(dǎo)向發(fā)生了變化，1998年“貨幣化”是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一條主線，而在當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲的情況下，如何讓人人擁有居住的權(quán)利卻是政策的又一個(gè)著力點(diǎn)；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也有了很大不同，除了北京、上海和廣州等一線城市之外，不少二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)非�；钴S；五是所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大不一樣，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)更多地融入到了世界一體化的大環(huán)境中去，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)受制于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)；六是當(dāng)前市場(chǎng)面臨著更為復(fù)雜多變的因素的影響，如人民幣升值、海外熱錢(qián)等等。

    由此我們可以看出，雖然政策走出了一個(gè)“鼓勵(lì)——調(diào)控——打壓——鼓勵(lì)”的大輪回，但此一時(shí)彼一時(shí)，目前政策的著力點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生了很大變化。而反過(guò)來(lái)，正因?yàn)槲覀兞私饬朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)10年來(lái)政策變化的脈絡(luò)，卻也可以讓我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷有了更多的“底氣”。