觀察

    愛情的房子經(jīng)濟(jì)學(xué)

    對于上文提到的案例,筆者問過很多男性,他們的回答都很瀟灑:如果是我,分手了肯定把房子留給女孩子,自己再拼一套就是了。但是筆者相信,如果事情真放在他們自己身上,也許未必會這么瀟灑。

    畢竟,房子太貴了。不吃不喝,一套房子要耗掉我們十?dāng)?shù)年的收入,買一套房子對任何人來說都不很是很容易的事情。誰都不想讓純潔的愛情沾染上銅臭的氣息,但是在現(xiàn)實(shí)面前,我們無法不低頭。所以當(dāng)兩個(gè)人費(fèi)盡千辛萬苦鑄造起愛的小巢,卻發(fā)現(xiàn)愛情褪色的時(shí)候,房子怎么辦是個(gè)大難題。

    每一個(gè)房子都是一個(gè)故事,每一對戀人都想找一個(gè)溫暖的小窩,那個(gè)地方就是可以用來裝載甜蜜的家。有的家是兩個(gè)人結(jié)婚前一塊購置的,也有是其中一方獨(dú)立承擔(dān)下來的。在熱戀的時(shí)候,連命都可以付出,誰又會在乎在物質(zhì)上誰比誰付出得多一點(diǎn),但是當(dāng)一切歸于平靜之后,糊涂賬卻要必須分得清。

    一般來說,一旦感情出了問題,雙方應(yīng)盡量調(diào)節(jié),如果雙方都可以通情達(dá)理,平靜收場對雙方的傷害就可以盡可能少一些；如果達(dá)不成協(xié)議的話,通過法律解決,或某一方因愛成恨,故意給對方出難題,高價(jià)出讓房產(chǎn),或者不同意轉(zhuǎn)讓,那聯(lián)名的房產(chǎn)就會成為雙方的難題,無論從情感角度還是從經(jīng)濟(jì)角度,對雙方都是一種傷害。

    當(dāng)然,最便利最公平的辦法,就是當(dāng)兩個(gè)年輕人第一次共同面臨房產(chǎn)投資的時(shí)候,就對彼此的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)議和公證。也許這看起來非常的殘酷也不近人情,但是也許卻在未來更能減少彼此的傷害。也許我們該更勇敢一些:愛情是愛情,房子是房子；開始的時(shí)候就不要讓它們混雜不清。也許有一天,房子沒有那么貴了,我們可以真的那么瀟灑。                

    案例2 要房子還是要錢呢?

    孔琳今年30歲,畢業(yè)后在廣州一家大型國有企業(yè)擔(dān)任銷售經(jīng)理,工作履歷5年,目前正處于事業(yè)上升期,收入穩(wěn)定,目前還持有10萬元左右的股票、基金和10萬元的現(xiàn)金、銀行存款,并打算幾年后自己創(chuàng)業(yè)。孔琳四年前和黃文戀愛,但是相處過程中因?yàn)樾愿裆鲜冀K難以磨合,現(xiàn)在決定分手,由于雙方財(cái)務(wù)一直保持獨(dú)立,并不存在流動資產(chǎn)的分割問題,難題在于以前戀愛時(shí)期雙方共同擁有的房產(chǎn)如何處置。

    2003年底,雙方在廣州購置了一處房產(chǎn),當(dāng)時(shí)市場價(jià)為50萬元,首付30萬元中,孔琳和黃文分別負(fù)擔(dān)了15萬元。另外20萬元向銀行申請了5年期住房按揭貸款,雙方分別承擔(dān)一半。房產(chǎn)證上孔琳和黃文分別擁有50%的產(chǎn)權(quán)。目前該處房產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)升至80萬元,尚有4萬元貸款未歸還。

    現(xiàn)在分手分房,孔琳面臨兩種解決方案。

    第一,孔琳支付黃文一筆費(fèi)用后,擁有該處房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)；第二,將該處房產(chǎn)掛牌出售,孔琳獲取應(yīng)得的現(xiàn)金收入。雖然孔琳擁有方案的決定權(quán),但并無法決定到底何種方案更適合自己,于是請香港財(cái)務(wù)策劃師甄鵬幫她進(jìn)行了方案選擇。

    方案一:擁有全部產(chǎn)權(quán)

    目前雖然廣州房價(jià)出現(xiàn)了一些調(diào)整,但是目前投資新的房產(chǎn)重置成本依然相當(dāng)高,起初孔琳青睞向黃文支付合理補(bǔ)償后,擁有目前住房的全部產(chǎn)權(quán)。

    分析師意見:根據(jù)計(jì)算分析,如果孔琳要獲得全部房屋產(chǎn)權(quán),需要支付黃文大概36萬元的現(xiàn)金。即使孔琳現(xiàn)在拿出全部金融資產(chǎn)20萬元,仍存在16萬元的缺口。雖然孔琳可以向親友借貸滿足這一缺口,但財(cái)務(wù)壓力加大。同時(shí),孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市場環(huán)境下拋售可惜,如果能夠長期持有仍有不錯(cuò)的升值潛力。

    方案二:拋售房產(chǎn)

    如果拋售房產(chǎn)順利,孔琳可以獲得36萬元的現(xiàn)金。目前,孔琳看中了郊區(qū)1套80平方米,單價(jià)6000元的二手公寓住宅,加上交易費(fèi)用,總價(jià)約為50萬元。

    分析師意見:如果拋售現(xiàn)房產(chǎn)并購買此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21萬元,而且每月歸還住房信貸支出除了公積金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等證券資產(chǎn)可以不必拋售,等待未來增值的機(jī)會。考慮到孔琳尚有創(chuàng)業(yè)積累的理財(cái)目標(biāo),結(jié)余下來的21萬元現(xiàn)金,既可以用作未來的啟動資金；也可以先購置汽車以擴(kuò)大社交圈子。

    結(jié)論:方案二明顯較方案一更適合孔琳。

    可處置房產(chǎn)價(jià)值:

    市場價(jià)格 80萬元

    減去:未償還貸款 4萬元

    減去:房屋交易成本 4萬元　

    剩余 72萬元

    50%產(chǎn)權(quán) 36萬元

    住宅總價(jià) 50萬元

    減去 三成首付 15萬元

    銀行按揭貸款 35萬元

    二十年按揭貸款月還款額(等額本息)2890元

    減去:公司月繳納公積金 2560元

    尚余 330元

    【律師說法】分割財(cái)產(chǎn)時(shí)對房產(chǎn)所有人更有利

    對于未婚男女分手時(shí)房產(chǎn)分割的法律問題,記者采訪了地產(chǎn)業(yè)著名律師廣東金粵律師事務(wù)所律師張啟軍。

    “在感情甜蜜的時(shí)候,看起來房產(chǎn)證上寫誰的名字的都無所謂,但是真的當(dāng)分手來臨,產(chǎn)生糾葛的時(shí)候,房產(chǎn)證就成了最重要的分割依據(jù)”,張律師告訴記者,現(xiàn)行法律對于房產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定,以房產(chǎn)證登記的所有人為準(zhǔn)。舉個(gè)例子,比如說一套房子,房產(chǎn)證上登記的是男方的名字,后來女方也一起供房,如果雙方未來分手并發(fā)生矛盾,男方不認(rèn)賬的話,對女方是不利的。當(dāng)然,如果女方能夠提供一起供房的合法證據(jù),法院會根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分割。但是從大的方面上來看,對房產(chǎn)證上登記的名義所有者更有利。

    如果男女雙方對于房產(chǎn)增值部分的分配產(chǎn)生糾紛又該怎么辦?張啟軍律師表示,“如果房產(chǎn)證上登記的名字只有一方,從法律的角度上來看,那么增值部分的權(quán)利應(yīng)歸屬于這一方,另一方即使參與了供房或者支付部分首付,如果產(chǎn)生糾紛,權(quán)益也較難得到有效保障”。

    張律師告訴記者,據(jù)他了解目前越來越多大的年輕人接受了這些觀念,購房前雙方簽署協(xié)議或者婚前財(cái)產(chǎn)公證都不是新鮮事�！安灰�把感情和金錢混淆在一起,如果在熱戀的時(shí)候,財(cái)產(chǎn)分得清楚一點(diǎn),那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不會因?yàn)榻疱X的問題導(dǎo)致雪上加霜�！�(記者賈肖明 實(shí)習(xí)生付海燕)