這是一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)牧眍?lèi)話題。

    現(xiàn)在樓市已經(jīng)沒(méi)有去年那么景氣了,有些人開(kāi)始賣(mài)房子以免房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌導(dǎo)致財(cái)富縮水；當(dāng)然也有一些人必須要賣(mài)房子,那是因?yàn)閻?ài)情的褪色。

    這是一條讓很多年輕人頭大的潛規(guī)則:當(dāng)下很多人大學(xué)畢業(yè)以后來(lái)到一個(gè)新的城市工作,戶(hù)口放在人才市場(chǎng)的集體戶(hù)口中。如果一對(duì)年輕人想要拿到戶(hù)口在當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚,可行的辦法就是買(mǎi)房,將戶(hù)口遷出,才能拿戶(hù)口薄結(jié)婚。

    于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時(shí)候,美好的愿望,總是經(jīng)不起時(shí)間的推敲,在相處的過(guò)程中發(fā)現(xiàn),在爭(zhēng)爭(zhēng)吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒(méi)了,于是面臨分手,這時(shí)面臨的一個(gè)比分手更頭疼的問(wèn)題是分房。

    沒(méi)房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛(ài)情不在了,曾經(jīng)一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產(chǎn)理財(cái)不同的是,這個(gè)問(wèn)題夾雜了復(fù)雜的感情和人性。我們?cè)谶@個(gè)專(zhuān)題里,選擇了兩個(gè)典型的案例,希望能從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā),幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。

    案例1房產(chǎn)增值部分怎么分配才合理?

    在遇到愛(ài)情的時(shí)候許多年輕人通常都以為感情已經(jīng)成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經(jīng)濟(jì)效用的正值,獲取共同生活的快樂(lè)。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對(duì)戀人就從此分道揚(yáng)鑣,而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)的糾紛和財(cái)產(chǎn)的分割由于參雜了復(fù)雜的情感因素往往成了糊涂賬。

    李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領(lǐng),最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問(wèn)題,但是更讓她覺(jué)得難受的是分手時(shí)房子的處理問(wèn)題。

    在認(rèn)識(shí)男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬(wàn)元,房?jī)r(jià)總價(jià)60萬(wàn)元,貸款了40萬(wàn)元。認(rèn)識(shí)林偉以后,因?yàn)閮蓚�(gè)人的感情很好,林偉便提出由自己來(lái)還房貸。到目前為止,林偉已經(jīng)累計(jì)還了差不多10萬(wàn)元的貸款,還欠著銀行30萬(wàn)元的貸款沒(méi)有還。

    但讓人遺憾的是,兩個(gè)人因?yàn)樾愿竦脑��?最終沒(méi)有走在一起,現(xiàn)在兩個(gè)人面臨分手的同時(shí)也面臨著房子的分割問(wèn)題。經(jīng)過(guò)幾年,當(dāng)年60萬(wàn)元的房子現(xiàn)在已經(jīng)升值到了100萬(wàn)元,如何分割,是一個(gè)很頭疼的問(wèn)題。

    目前林偉提出一個(gè)協(xié)議:因?yàn)榱謧バ枰�房�?愿意出資回購(gòu),這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬(wàn)元,林偉出資10萬(wàn)元的投資額度來(lái)分,林偉就要付給李媛本金20萬(wàn)元以及房產(chǎn)增值部分40萬(wàn)元中的三分之二(66%)。

    針對(duì)案例中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題,記者咨詢(xún)了民生銀行的理財(cái)經(jīng)理周潔貞,請(qǐng)她從理財(cái)?shù)慕嵌冉o我們做解讀。

    問(wèn)題A:林偉提出的分配方案是否合理?

    理財(cái)專(zhuān)家:對(duì)于李媛的問(wèn)題,單從情感方面考慮,一對(duì)情侶能拿出自己的積蓄去購(gòu)房、供房,也都到了“準(zhǔn)夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對(duì)兩個(gè)人的感情有信心的作為。雙方一起買(mǎi)房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對(duì)情感的承諾。

    當(dāng)然,在戀愛(ài)時(shí)可以糊涂一點(diǎn),在分手后就通常需要理智一些對(duì)待。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析和看待李媛這一房產(chǎn)的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實(shí)際上,對(duì)于李媛而言卻并不公平。

    首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬(wàn)元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬(wàn)元。貨幣有時(shí)間價(jià)值,因此,不能簡(jiǎn)單地用一次性付款與每月供款相比較。應(yīng)折算到同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行比較。根據(jù)中國(guó)目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報(bào)率假設(shè)為10%的話,折算回三年前買(mǎi)房的時(shí)候,李媛是投資了20萬(wàn)元。而林偉每月還貸款,假設(shè)貸款利率約7%來(lái)計(jì)算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報(bào)率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬(wàn)元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時(shí)間價(jià)值考慮,按林偉的協(xié)議,對(duì)李媛而言顯然是不合算的,房產(chǎn)增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。

    其次,從產(chǎn)權(quán)方面考慮,如果房產(chǎn)證上沒(méi)有林偉的名字。因?yàn)榇朔渴抢铈滤��?gòu),產(chǎn)權(quán)系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關(guān)系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬(wàn)元即可,當(dāng)然,除開(kāi)感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報(bào)率。

    問(wèn)題B:還有一些類(lèi)似的情況,但是問(wèn)題更加復(fù)雜一些:男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協(xié)商以后銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來(lái)承擔(dān),銀行方面會(huì)同意嗎?

    理財(cái)專(zhuān)家:如果是男女雙方一起分擔(dān)首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔(dān)的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購(gòu)房時(shí)是聯(lián)名的,房屋財(cái)產(chǎn)的分割就更為復(fù)雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權(quán)屬關(guān)系中也是對(duì)等的,如果要將銀行的貸款由一個(gè)人單獨(dú)來(lái)承擔(dān),可以將房子轉(zhuǎn)讓給一方,這樣銀行會(huì)按轉(zhuǎn)讓協(xié)議,重新辦理按揭的。但這屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,費(fèi)用要按交易價(jià)格交費(fèi)。

    因此,對(duì)于婚前購(gòu)置財(cái)產(chǎn),我建議,如果不能確保感情已萬(wàn)無(wú)一失,還是不要聯(lián)名購(gòu)房,如果實(shí)在要聯(lián)名購(gòu)房,那最好也先進(jìn)行財(cái)產(chǎn)公證,出資多少,在公證時(shí)寫(xiě)清楚,在分手時(shí),就不會(huì)因財(cái)產(chǎn)分割造成更大的難題。但現(xiàn)實(shí)中很少人會(huì)做這樣的選擇,因?yàn)樵谫I(mǎi)房時(shí),雙方都會(huì)覺(jué)得感情穩(wěn)定,通常也不會(huì)做這樣壞的打算,二是認(rèn)為公證會(huì)有損出資少的一方的感情,辦理的手續(xù)也太麻煩。