案例一：分清“居間”與“委托”

　　郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買房事宜。2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后，郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費沒有結(jié)清。郝女士認(rèn)為中介公司在房屋交易過程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支付拖欠的供暖費。中介公司辯稱，雙方不存在居間合同關(guān)系，郝女士簽的是《單獨委托過戶協(xié)議》，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶之外的事情，中介公司概不負(fù)責(zé)。

　　法官審理查明，郝女士確實沒有簽過《居間服務(wù)合同》，只簽了一份《單獨委托過戶協(xié)議》。該協(xié)議約定：中介公司為郝女士提供權(quán)證代辦服務(wù)，郝女士支付委托過戶費用37700元。法官注意到，該房屋的成交價是165萬元，按市場慣例，委托過戶費一般不超過3000元。37700元的費用明顯高于市場價格，占房屋成交價的2.28%，與居間服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)頗為近似。對此，中介公司的說辭是，雙方簽署了《單獨委托過戶協(xié)議》，“一個愿打，一個愿挨”。

　　法官向郝女士解釋，《居間服務(wù)合同》和《單獨委托過戶協(xié)議》不同，二者對應(yīng)的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系，中介公司承擔(dān)的相應(yīng)法律義務(wù)也不同。缺少了關(guān)鍵的《居間服務(wù)合同》，郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系。聽罷，郝女士對法官說：“我買房子的時候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白這‘代理’二字是指居間還是委托。現(xiàn)在才知道，供暖費沒結(jié)清是吃了小虧，沒簽《居間服務(wù)合同》才是上了大當(dāng)！”思慮再三，郝女士準(zhǔn)備繼續(xù)搜集有力證據(jù)，另行起訴，于是撤回了本案的訴訟。

　　消費者買賣二手房時，常說要找中介公司“代理”一下，卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系———居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規(guī)避責(zé)任，牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。

　　居間服務(wù)是中介公司的主營業(yè)務(wù)，需承擔(dān)較多義務(wù)和較大的風(fēng)險。在二手房交易中，買賣雙方是委托人，中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買賣合同》，僅能以自己的名義居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用。居間服務(wù)受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等特別法的約束，法律方面掣肘較多，相關(guān)部門的監(jiān)督也較為嚴(yán)格。

　　委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”，內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權(quán)過戶、代為辦理貸款等，收費條件是完成委托的事項。委托服務(wù)沒有專門的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束。

　　實踐中，中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種，一種是通過簽約的方法：中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫進(jìn)《居間服務(wù)合同》，使買房人產(chǎn)生誤解，以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨，二者屬于同一種法律關(guān)系。二是個別中介公司欺騙消費者以《單獨委托過戶協(xié)議》代替《居間服務(wù)合同》，一旦產(chǎn)生訴訟，就以“意思自治原則”(法院的判決應(yīng)尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進(jìn)行答辯。

　　案例二：防止中介的“口說無憑”

　　張小姐想要購買一套二手房自住。該房屋價格略高，令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務(wù)員李明(化名)向她游說：“我們公司在銀行有關(guān)系，貸款的利率也可以打七折！但是，為了不暴露銀行的關(guān)系，這個承諾不能寫在居間合同上。”李明還口頭承諾，如果房屋沒有成功過戶，中介公司免收中介費。張小姐盤算：利率打折后自己就能夠買得起這套房子；即使房子沒買成，也不用給中介公司錢，不妨先簽合同試試。在中介公司的安排下，張小姐與房主簽訂了《房屋買賣合同》，并與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》及《傭金確認(rèn)書》。但直到約定的交付房款之日，中介公司也沒有把承諾的低息貸款辦理下來，張小姐只得與房主解約。

　　一個月后，張小姐接到法院的傳票，中介公司起訴她支付居間服務(wù)費3萬元。張小姐認(rèn)為自己不應(yīng)支付居間服務(wù)費，她向法官轉(zhuǎn)述了李明的口頭承諾，并要求與李明當(dāng)面對質(zhì)。中介公司則稱，己方?jīng)]有叫“李明”的員工，也從未作出任何口頭承諾，根據(jù)《居間服務(wù)合同》的約定，只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》，張小姐就應(yīng)當(dāng)交納居間服務(wù)費，且張小姐已經(jīng)簽署了《傭金確認(rèn)書》予以確認(rèn)。張小姐恍然大悟，自己上了中介公司的當(dāng)，除了名字，她對“李明”一無所知，何談對質(zhì)。因為張小姐也拿不出任何證據(jù)證明口頭承諾的存在，法院對張小姐的說法不予采信，判決張小姐敗訴。

　　在這則案例中，中介公司為了賺取張小姐的居間費用而打出“組合拳”。根據(jù)《合同法》第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時性的特點，在發(fā)生糾紛時難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力，但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要面臨敗訴的風(fēng)險。

　　因此，消費者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令中介公司留下書面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實在筆頭，那么這項“承諾”就不可輕信。