要買(mǎi)房子了，說(shuō)簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單，說(shuō)復(fù)雜也很復(fù)雜。很多先人在買(mǎi)了房子之后發(fā)現(xiàn)說(shuō)好的面積呢？說(shuō)好的層高呢？說(shuō)好的規(guī)劃配套呢？說(shuō)好的產(chǎn)權(quán)年限呢？怎么全都“縮水”不見(jiàn)啦！這些都是開(kāi)發(fā)商稍一忽悠，沒(méi)有買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的你就會(huì)上當(dāng)?shù)氖虑�，在這樣的“縮水”陷阱里栽跟頭實(shí)在不值，那么如何避免呢？如果你是正準(zhǔn)備買(mǎi)房的人，那就有眼福啦！以下實(shí)際案例肯定能幫助到你。

　　面積縮水

　　建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定

　　【案例】張先生預(yù)購(gòu)了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為102平米，套內(nèi)建筑面積為81平米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對(duì)值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)家可退房。房子交付之后，張先生委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不存在違約。

　　【小編說(shuō)】根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)�房屋套�?nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3%買(mǎi)房者可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。友情提醒下，各位買(mǎi)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做準(zhǔn)確的約定。

　　層高縮水

　　要明確約定違約賠償數(shù)額

　　【案例】某樓盤(pán)多位業(yè)主一起與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書(shū)中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6-2.62米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻推說(shuō)是銷(xiāo)售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。

　　【小編說(shuō)】從法律上講，都以寫(xiě)入合同的文字為準(zhǔn)，所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，必須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。友情提示下，對(duì)待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額，建議買(mǎi)房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

　　規(guī)劃縮水

　　細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”

　　【案例】李先生被廣告吸引，來(lái)到某樓盤(pán)售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤(pán)的宏偉規(guī)劃，還重點(diǎn)介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí)，盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖，也就沒(méi)多問(wèn)，他買(mǎi)下了一套一期的房子。入住后不久，隨著二期建設(shè)的推進(jìn)，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求將其恢復(fù)原狀，但既成事實(shí)的東西無(wú)法改動(dòng)。

　　【小編說(shuō)】部分開(kāi)發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書(shū)中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。專(zhuān)家提醒說(shuō)，把開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，建議買(mǎi)房人先查明開(kāi)發(fā)商是否已取得了后面地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批;也可要求開(kāi)發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。