現(xiàn)實(shí)中，二手房性質(zhì)的不同、買賣雙方心理的差異及不規(guī)范中介的參與，給二手房交易帶來(lái)了諸多隱患。本期我們?yōu)槟�篩選了四個(gè)典型案例，逐一進(jìn)行解讀，助您在購(gòu)房與租房過(guò)程中更好地維護(hù)自身權(quán)益。

　　警惕“包過(guò)戶”字眼

　　去年10月，廖先生在報(bào)紙上看到一則150萬(wàn)元包過(guò)戶的房源廣告。廖先生估算這處不滿5年的次新房的稅費(fèi)等成本應(yīng)達(dá)十幾萬(wàn)，確實(shí)覺(jué)得該價(jià)位很實(shí)惠，便很快與中介公司簽訂了購(gòu)房合同。在辦理過(guò)戶手續(xù)過(guò)程中，廖先生了解到該房產(chǎn)系某單位集資建房，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理中，交易時(shí)過(guò)戶是通過(guò)內(nèi)部改檔完成，相關(guān)費(fèi)用僅兩萬(wàn)余元。廖先生要求中介方退還多收的費(fèi)用，中介卻指出合同中已明確約定包過(guò)戶，拒不承擔(dān)退費(fèi)要求。

　　專家支招：購(gòu)房者應(yīng)事先了解清楚房屋的性質(zhì)，并且一定要同業(yè)主見(jiàn)面簽訂《房屋買賣合同》，以避免中介公司從中通過(guò)文字游戲獲取差價(jià)。

　　質(zhì)量問(wèn)題可索賠

　　朱女士去年年初通過(guò)中介購(gòu)買了一處位于頂層的二手房。購(gòu)房過(guò)程中，朱女士對(duì)房屋的水、暖、電等問(wèn)題都進(jìn)行了仔細(xì)的查驗(yàn)。由于冬季沒(méi)有雨水，朱女士口頭向賣方詢問(wèn)了漏雨問(wèn)題，賣方表示從不漏雨，隨后朱女士付清了全部款項(xiàng)。然而入住后朱女士發(fā)現(xiàn)，即使只下了小雨，臥室和衛(wèi)生間的墻角也有滲水的現(xiàn)象，但此時(shí)距離房屋過(guò)戶已有5個(gè)月的時(shí)間。朱女士要求原房主賠償損失或退房，而賣方表示房屋過(guò)戶后自己已經(jīng)和房屋脫離關(guān)系，需朱女士風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

　　專家支招：按照相關(guān)法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應(yīng)對(duì)其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。對(duì)于朱女士如何維權(quán)的問(wèn)題，若買房前原房主已經(jīng)知情并惡意隱瞞，朱女士可以要求補(bǔ)償；如果房齡較新，處于開(kāi)發(fā)商的保質(zhì)期內(nèi)，朱女士還可以以房屋所有人的身份，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

　　“陰陽(yáng)合同”得不償失

　　春節(jié)前，關(guān)小姐看中一套面積約120平方米的三室戶型，售價(jià)155萬(wàn)元，沒(méi)過(guò)5年。為了盡快達(dá)成交易，賣家建議雙方采用“陰陽(yáng)合同”的方式，將遞件過(guò)戶合同中的房款降為105萬(wàn)元，從而減輕關(guān)小姐的交易成本。辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，由于成交價(jià)過(guò)低，房管局仍按評(píng)估價(jià)155萬(wàn)元依法征收稅費(fèi)。這樣一來(lái)，需支付稅費(fèi)總額比關(guān)小姐的預(yù)期多出4萬(wàn)多元。關(guān)小姐提出多出部分由賣家承擔(dān)，而賣家則表示合同約定由買家承擔(dān)，如果買家反悔，還需要扣除定金作為補(bǔ)償。

　　專家支招：房地產(chǎn)交易中心會(huì)有專門的房屋評(píng)估價(jià)計(jì)算方法，想通過(guò)報(bào)低成交價(jià)來(lái)少繳稅往往行不通。“陰陽(yáng)合同”對(duì)于買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)。建議雙方在房款的協(xié)商方面多進(jìn)行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

　　租房時(shí)警惕“二房東”

　　去年7月，剛剛畢業(yè)的小劉找到了一份待遇不錯(cuò)的工作。由于到崗時(shí)間緊迫，小劉匆匆忙忙通過(guò)租房網(wǎng)站聯(lián)系了位于單位附近的一套一居室。首次租房缺乏警惕性的小劉，沒(méi)有對(duì)出租人的房屋所有權(quán)證明進(jìn)行核實(shí)，就和發(fā)布信息者簽訂了一份簡(jiǎn)單的租賃合同，并交了3個(gè)月租金和1個(gè)月押金。入住一個(gè)月后，該房屋的真實(shí)房主上門索要房租，這時(shí)小劉才知道原來(lái)與他簽訂合同的人竟是“二房東”。由于在簽訂合同時(shí)小劉沒(méi)有進(jìn)行出租人的證件核查，在交了租金和押金后也沒(méi)有索要收條，導(dǎo)致無(wú)法找回所有的經(jīng)濟(jì)損失。

　　專家支招：在選定房源、準(zhǔn)備簽約時(shí)，第一件事就是要確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰及房東本人真實(shí)身份證明等是否齊全。另外在繳納租金和押金時(shí)，一定要記得索取收據(jù)。尤其首次繳納租金時(shí)，房東一般會(huì)多收1個(gè)月的房租作為押金，退房時(shí)可憑收據(jù)退還。

　　選擇品牌中介杜絕兩類虛假

　　當(dāng)前二手房交易中的虛假房源已經(jīng)成為了所謂的行業(yè)潛規(guī)則，它對(duì)市場(chǎng)交易的多個(gè)方面產(chǎn)生了巨大影響。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理李曉煒表示，當(dāng)前市場(chǎng)中虛假房源主要有：一價(jià)格虛假，其虛假型式又可分為低價(jià)吸客房及高價(jià)拉價(jià)房。二是房源虛假，不少業(yè)者為了吸引客戶上門，憑空制造出業(yè)主根本無(wú)意出售或根本不存在的房源并在各種渠道散布。這種做法不僅造成購(gòu)房人浪費(fèi)時(shí)間，也容易造成購(gòu)房人對(duì)價(jià)格產(chǎn)生誤判，甚至托高房?jī)r(jià)。李曉煒建議購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、品牌信得過(guò)的經(jīng)紀(jì)公司以及專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，簽定購(gòu)房合同時(shí)務(wù)必要仔細(xì)核對(duì)每條款項(xiàng)，切實(shí)將購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降至最低。