2011年房地產(chǎn)政策多發(fā)年 利率等問(wèn)題困擾買房人

　　年底是政策的多發(fā)期，首套房貸款利率上調(diào)，七折房貸利率取消等消息不絕于耳，根據(jù)貸款人關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，記者采訪了北京“偉嘉安捷”的專業(yè)貸款專家集中解答如下：

　　問(wèn)題1：王先生明年春天結(jié)婚，想要在年底趁著房?jī)r(jià)下降時(shí)購(gòu)買一套房子，現(xiàn)在的首套房貸利率是多少？年底買房是否合時(shí)宜？

　　解答：日前北京地區(qū)是有部分銀行將首套房貸款利率由基準(zhǔn)利率上調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，主要是與放貸重心的轉(zhuǎn)移相關(guān)聯(lián)。專家分析認(rèn)為，雖然個(gè)別銀行上調(diào)了利率，但是對(duì)于首次置業(yè)群體來(lái)說(shuō)仍然有銀行尚未調(diào)整，對(duì)于王先生來(lái)說(shuō)可以選擇這些銀行辦理貸款。

　　問(wèn)題2：李小姐于2008年購(gòu)房，當(dāng)時(shí)享受到七折房貸優(yōu)惠利率，最近聽聞老房貸7折的優(yōu)惠將被取消，是否意味著她每月還款享受不了優(yōu)惠利率？

　　解答：專家指出，存量貸7折優(yōu)惠暫不會(huì)取消，要以合同上簽訂的條款為主。據(jù)了解，當(dāng)年的七折利率房貸合同中，絕大多數(shù)并未明確約定享受優(yōu)惠的時(shí)間，只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限，也沒(méi)有其他補(bǔ)充協(xié)議的話，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約。

　　問(wèn)題3：臨近年底孫先生看中一套房產(chǎn)，他想貸款買房又怕銀行會(huì)停貸，想要咨詢一下銀行是否有停貸的跡象？

　　解答：專家分析認(rèn)為，臨近年底，各大銀行放貸力度會(huì)越來(lái)越縮緊，一貸難求已成普遍現(xiàn)象。不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，雖然放貸額度緊張，銀行還是能夠有序放貸，不會(huì)因?yàn)轭~度緊張就停止放貸。

　　問(wèn)題4：目前建行已上調(diào)首套房利率，那么二套房利率會(huì)不會(huì)也跟著有所上浮呢？二套房的首付是多少？利率是多少？在貸款還清的前提下還能繼續(xù)貸款嗎？

　　解答：雖然首套房貸利率有所上調(diào)，但是不會(huì)影響二套房貸款。目前二套房首付仍然是六成，利率上浮10%。在限貸的政策環(huán)境下，銀行主要是以貸款記錄為衡量依據(jù)，借款人個(gè)人名下無(wú)貸款記錄時(shí)購(gòu)房為首套，有過(guò)一次貸款記錄再買房算二套，當(dāng)有第三次貸款記錄時(shí)則停貸。

　　問(wèn)題5：目前北京的限購(gòu)政策是什么？

　　解答：為了抑制過(guò)快上漲的北京房?jī)r(jià)，今年對(duì)于限購(gòu)的政策比較嚴(yán)格，具有北京市戶籍的購(gòu)房人以家庭為單位可以購(gòu)買二套房產(chǎn)，外地購(gòu)房人如果在京買房需要有滿五年的納稅證明或者社保證明才可，目前為止暫無(wú)松動(dòng)。

　　問(wèn)題6：趙先生是外地來(lái)京打工人員，在京工作三年，公司給上了社保，但每月工資都是以現(xiàn)金方式發(fā)的，他這種情況能在北京買房嗎？

　　解答：根據(jù)外地人在京購(gòu)買的要求，需要有滿五年的納稅證明或者社保證明。從趙先生的個(gè)人情況來(lái)看，雖然公司為他繳納了社保，但因其在京工作時(shí)間未滿三年且工資是以現(xiàn)金方式發(fā)放的，故不滿足外地人在京購(gòu)房資格，所以不能購(gòu)買。

　　問(wèn)題7：張先生想要賣掉現(xiàn)有的住房換套更大點(diǎn)的房子接父母過(guò)來(lái)住，他粗略算過(guò)，賣掉現(xiàn)有的房子，再加上手頭一百萬(wàn)元，買房還需貸款80萬(wàn)元左右，周圍有人說(shuō)公積金貸款較為有利，但公積金貸款的模式他還不太熟悉，他想咨詢下現(xiàn)有的狀況適合嗎？

　　解答：目前北京住房公積金的最新政策是購(gòu)買首套房建筑面積90平方米以上，首付不得低于30%，二套房公積金貸款首付不得低于60%。公積金貸款較為人性化的是，個(gè)人名下無(wú)房即使是有貸款記錄，使用公積金貸款仍然算做首套。張先生符合這樣的要求，如果賣掉房產(chǎn)再次使用公積金貸款的話首付為30%，貸款利率為4.9%。

　　問(wèn)題8：經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年可用做貸款嗎？買的經(jīng)濟(jì)適用房滿了五年能轉(zhuǎn)為商品房嗎？

　　解答：根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房的新規(guī)定，無(wú)論何時(shí)購(gòu)買的經(jīng)適房5年內(nèi)均不得上市交易，如確需出售需由政府優(yōu)先回購(gòu)，滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房正常交易過(guò)戶是可以轉(zhuǎn)為商品房的。

　　問(wèn)題9：吳先生有套房產(chǎn)想抵押用于個(gè)人消費(fèi)周轉(zhuǎn)，他想了解一下現(xiàn)行的利率是多少？年限方面有何限制嗎？除了這些外，他更為關(guān)心的是最高能貸幾成？

　　解答：北京目前各家商業(yè)銀行規(guī)定抵押消費(fèi)貸款的用途不同，其貸款的利率、年限也不盡相同，根據(jù)吳先生的情況，當(dāng)?shù)盅嘿J款用于個(gè)人消費(fèi)用途時(shí)，一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率或是上浮10%，最長(zhǎng)貸款年限為10年。

　　問(wèn)題10：投資房產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)受二套房限制嗎？會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　解答：目前在北京限購(gòu)政策的影響下，商業(yè)地產(chǎn)不受二套房的限制的優(yōu)勢(shì)，吸引了部分投資者轉(zhuǎn)向暫未涉及的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。在沒(méi)有更多投資渠道的情況下，投資商鋪是最保險(xiǎn)的，商鋪投資回報(bào)雖然沒(méi)有住宅來(lái)得快，但相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)當(dāng)，暫不受政策影響。