根據(jù)合同約定,房貸利率調(diào)整的時(shí)間一般為每年的1月1日,今年的三次加息,有房貸的市民要為加息買單了。今年,央行在2月9日、4月6日、7月7日連續(xù)3次上調(diào)了貸款利率,住房公積金貸款利率也同步調(diào)整,新年一到,家有房貸的市民就要在還款時(shí)多存一些月供了。有些房貸者手頭有閑錢就想到了去提前還款,但是你知道嗎,并不是所有的房貸都適合。

　　下月調(diào)整利率的房貸是指在央行今年7月7日年內(nèi)第三次加息前,已經(jīng)與銀行簽訂了房貸合同,并且在合同中約定次年1月1日調(diào)整利率的個(gè)人房貸。如果央行今年年內(nèi)不再加息或降息,5年期以上商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率經(jīng)過(guò)今年的三次加息后,已經(jīng)從今年初的6.40%上漲至7.05%。公積金貸款利率將從今年年初的4.3%上漲到明年的4.9%。 

　　想提前還貸?最好先算算成本。近日,記者從中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行煙臺(tái)市分行了解到,貸款滿兩年之后才能提前還款,根據(jù)合同的約定,兩年之內(nèi)不可以提前還款,招商銀行也有同樣的規(guī)定。中信銀行的要求則相對(duì)較為寬松,只要滿一年就可以提前還款,沒(méi)有違約金,但歸還的本金不得低于5萬(wàn)元。另外,有些銀行要收取一定的違約金。比如,提前在招商銀行還房貸,需要繳納所提前還款額的一個(gè)月利息。浦發(fā)銀行對(duì)于提前還款的客戶,則收取本金5%的違約金。

　　如果沒(méi)有好的投資渠道市民可以考慮提前還房貸,但是提前還款不僅要考慮違約的成本,另一方面要考慮自己的還款年限是不是適合。

　　中國(guó)建設(shè)銀行煙臺(tái)分行個(gè)貸部經(jīng)理郝女士介紹,有三種情況不適合提前還款。“有些市民前幾年辦理的商業(yè)貸款可以享受七折優(yōu)惠利率,經(jīng)過(guò)今年三次加息后,目前5年定期存款利率為5.5%,高于七折優(yōu)惠以后商業(yè)貸款利率4.935%。在這種情況下,完全沒(méi)必要提前還。”

　　另外,還有兩種情況不適合提前還款。一種是等額本息還款已到中期的房貸客戶,一種是等額本金還款期已過(guò)1/3的房貸者。

　　等額本息還款是每月還款總額固定,其中還款本金遞增,還款利息遞減,也就是說(shuō)借款人前期還的利息比重較大,本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話,已經(jīng)償還了大部分的利息,提前還款的部分則更多的是本金,這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息,隨著還款時(shí)間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來(lái)越少。據(jù)測(cè)算,使用該還款方式的還款周期,當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),其實(shí)借款人已還了一半的利息,此時(shí)再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效節(jié)省利息支出。記者 李娜