買(mǎi)一套“疊加別墅”、“聯(lián)排別墅”，竟要辦4個(gè)房產(chǎn)證，這樣一個(gè)房地產(chǎn)商為了規(guī)避?chē)?guó)家政策而耍的小手段，卻因?yàn)橛錾狭讼拶?gòu)令瀕臨“破產(chǎn)”。一幫買(mǎi)家因?yàn)檎�策變�?dòng)從而無(wú)法得到貸款買(mǎi)房子，他們于是一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，近日，南海法院一審判決業(yè)主勝訴。

　　購(gòu)房：

　　買(mǎi)“拼接別墅”要分4個(gè)證

　　去年4月，南海區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的300多平方米別墅單位因地處城市中央、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，林女士看了之后愛(ài)不釋手。不過(guò)，深入了解后，林女士發(fā)現(xiàn)這套別墅竟然是典型的“拼接別墅”，必須分4個(gè)房產(chǎn)證出售。

　　所謂的“拼接別墅”，可以說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所共知的“潛規(guī)則”。是規(guī)避建設(shè)部“70/90”政策的一貫手段。林女士對(duì)“一房四貸”也表露出了自己的擔(dān)心：“現(xiàn)在國(guó)家房貸開(kāi)始收緊，4套房子銀行能貸嗎？即使能貸，但首付4成，我負(fù)擔(dān)不起。”

　　“一房四證都能做到首付二成，且還能省下一大筆豪宅稅呢。”售樓小姐的解釋?zhuān)�打消了林女士的顧慮。當(dāng)月11日，她與房產(chǎn)商簽訂購(gòu)房確認(rèn)書(shū)4份，約定以總價(jià)432.5萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)別墅一套，房款采取按揭方式。林女士應(yīng)在簽訂確認(rèn)書(shū)后3日內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并于簽訂后兩日內(nèi)首付20%房款。簽約后，林女士支付了10萬(wàn)元保證金。

　　轉(zhuǎn)折：

　　“一房多證”遇上了限購(gòu)令

　　就在林女士和曾先生購(gòu)房后6天，房產(chǎn)新政“國(guó)十條”頒布實(shí)施，明確對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套以上房屋的家庭的貸款條件進(jìn)行嚴(yán)格限制，將二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上，利率也大幅增加，甚至限制購(gòu)買(mǎi)第三套商品房。同年6月8日，廣東出臺(tái)配套細(xì)則，要求嚴(yán)格限制購(gòu)買(mǎi)第三套以上住房貸款。

　　“一房四證，銀行不給貸款，我們只能退房！”林女士找到了開(kāi)發(fā)商時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻態(tài)度大變，稱(chēng)貸不了款不是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，不可能返還保證金、購(gòu)房款。同期購(gòu)房者紛紛找到房產(chǎn)商要求退房退款，但均遭拒絕，無(wú)奈之下，十幾名購(gòu)房者將房產(chǎn)商告上了法庭。

　　爭(zhēng)議：

　　是否屬于重大情勢(shì)變更？

　　在庭上，林女士認(rèn)為，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，她無(wú)法預(yù)見(jiàn)國(guó)家金融政策的變化。國(guó)家停止發(fā)放第三套按揭貸款屬于重大情勢(shì)變更，致使原、被告均無(wú)法按照原來(lái)合同約定繼續(xù)履行合同，必須解除合同。

　　被告房產(chǎn)商代理律師則堅(jiān)決否認(rèn)房產(chǎn)新政在類(lèi)似案件中可作為重大情勢(shì)變更適用。他認(rèn)為，限購(gòu)政策出臺(tái)后還有一段緩沖期，國(guó)十條的頒布時(shí)間是4月17日，而廣東細(xì)則頒布時(shí)間是6月8日。所以，涉案原告在4月初購(gòu)買(mǎi)涉案房產(chǎn)其按揭貸款申請(qǐng)并未受到上述國(guó)家政策的實(shí)質(zhì)性影響，銀行完全可以向其發(fā)放按揭貸款。

　　此外，被告房產(chǎn)商還出示了其與林女士簽訂的確認(rèn)書(shū)，該條款約定，若林女士未按約定交付全額首期款、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金及按揭等相關(guān)費(fèi)用，或未按約定簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充協(xié)議的，房產(chǎn)商有權(quán)解除本確認(rèn)書(shū)，且保證金不予退回并可以不通知原告而將該物業(yè)另行出售。

　　判決：

　　房地產(chǎn)公司行為明顯不當(dāng)

　　南海法院認(rèn)為，被告房地產(chǎn)公司均以“疊加別墅”、“聯(lián)排別墅”形式分別向多人同時(shí)銷(xiāo)售該樓盤(pán)相連的4套房屋，但國(guó)土資源部于2003年9月曾發(fā)文停止別墅類(lèi)土地供應(yīng)，因此房地產(chǎn)公司的行為明顯不當(dāng)。

　　此外，開(kāi)發(fā)商為吸引顧客，提供靈活優(yōu)惠的貸款條件，違背了國(guó)家相關(guān)信貸政策規(guī)定，還與買(mǎi)家簽訂保底條款，在未能確定付款條款能否實(shí)際履行情況下進(jìn)行補(bǔ)充約定，明顯加重對(duì)方的責(zé)任。

　　據(jù)此，近日南海法院依法作出判決，判令被告返還原告林女士保證金10萬(wàn)元，返還曾先生已交購(gòu)房款205265元和維修基金18552.65元。

　　據(jù)了解，今年以來(lái)，佛山市南海區(qū)人民法院已受理了61宗因限購(gòu)引發(fā)的退房糾紛案件。(記者劉藝明)