2009年馬先生與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽了商品房購買合同，合同約定除了“不可抗力”因素外，開發(fā)商應在2010年年底交房�？墒且恢钡浆F(xiàn)在，開發(fā)商仍未交房。馬先生要求開發(fā)商給個答復，但開發(fā)商提出因銀行不予貸款、施工期間降大雨、停電等“不可抗力”，而造成延期交房。馬先生想知道合同中的“不可抗力”包括哪些？開發(fā)商是否應該承擔違約責任呢？

　　居桂林：在商品房預售合同糾紛中，“不可抗力”是眾多開發(fā)商延期交房的理由，那么“不可抗力”到底是什么概念，什么樣的情況可成立“不可抗力”呢？

　　我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規(guī)定，即指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)該項規(guī)定，“不可抗力”表現(xiàn)為一種客觀情況，且該情況的出現(xiàn)須同時具備不能預見、不能避免和不能克服三個條件。發(fā)生“不可抗力”事件后，因“不可抗力”影響合同繼續(xù)履行的，當事人免于承擔違約責任。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是“不可抗力”，可是開發(fā)商往往擴大了“不可抗力”的范圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、合同訂立后政府頒布的法規(guī)和原來不同、施工配套的批準和安裝的延誤等認定為“不可抗力”。

　　在這個事件中，開發(fā)商所講的銀行不予貸款、施工期間降大雨、停電等諸多理由都不具備“不可抗力”的三個必備條件。即使在合同中將此列入“不可抗力”款項，也將因違反法律規(guī)定，成為無效條款，開發(fā)商不能以此為由行使抗辯權(quán)，而必須承擔延期交房的違約責任。

　　因此，居桂林提醒廣大購房者在簽訂購房合同時，要明確“不可抗力”的范圍，可以在合同中或者補充協(xié)議中把施工中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和能及時解決的情況一一列明，以減少“不可抗力”的模糊程度，以防開發(fā)商鉆空子以“不可抗力”為借口拖延交房。