1、新物業(yè)管理條例有哪些修改？
物業(yè)由“管理”到“服務”
修改條文：根據《物權法》的有關規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。
點評：稱呼上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調業(yè)主自治管理和物業(yè)服務。
業(yè)委會成立的指導部門增加
修改條文：增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的指導部門。
點評：此次修改，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能，突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導更直接，實際操作性更強。
通過起訴可撤銷業(yè)委會決定
修改條文：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
點評：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會或者業(yè)主大會，業(yè)主就沒有權利改變。當業(yè)委會作出的決定不合理時，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權利。業(yè)主可以以個人名義對業(yè)委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個人權益。
嚴格專項維修資金使用條件
修改條文：明確《物權法》對業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權，就是“面積”加上“人數”。
點評：修改后，業(yè)主大會對“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項事項作決定時，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總人數2/3以上的業(yè)主同意，規(guī)定得更加嚴格。
2、什么是物業(yè)和物業(yè)管理？什么是前期物業(yè)管理？什么是業(yè)主？
物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
前期物業(yè)管理，是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
業(yè)主是房屋產權的所有者。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體，具有維護個人和公共的共同利益的責任，遵守公共利益和社會責任的義務。
3、物業(yè)管理涉及到的法律、法規(guī)有哪些？
2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》；
根據2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號， 2007年8月26日《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂的《物業(yè)管理條例》；
江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2000年12月24日通過根據2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議關于修改《江蘇省物業(yè)管理條例》的決定修正的《江蘇省物業(yè)管理條例》
4、哪些事情由業(yè)主來共同決定？
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
5、業(yè)主大會如何成立？業(yè)主大會會議有哪些形式？業(yè)主大會議事規(guī)則的內容？
同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
6、業(yè)主委員會有哪些職責？
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
7、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權利和義務？
《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
8、什么是管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約？
管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
9、建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔哪些責任？
（1）建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定；但建設單位制定的業(yè)主臨時規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益，并應在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說明。（2）住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。（3）建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。（4）建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)服務企業(yè)移交竣工總平面圖等資料。（5）應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。（6）應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
10、物業(yè)服務企業(yè)一般承擔的服務內容是？
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
11、物業(yè)管理用房歸誰所有？如何使用？
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。
12、物業(yè)的服務費用如何確定？有哪些形式？費用由誰繳納？不繳物業(yè)服務費應承擔哪些法律責任？
物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
13、小區(qū)室內裝修有哪些規(guī)定，住戶可否擅自改變室內房屋結構？
住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：
（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；
（2）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；
（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；
（4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；
（5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。
住戶不能擅自改變室內房屋結構。
14、物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故，物業(yè)服務企業(yè)應承擔什么責任？對物業(yè)服務企業(yè)保安人員有何要求？
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
15、住宅小區(qū)公用設施設備有哪些？哪些業(yè)主應當交納住房維修資金？其繳交標準如何？歸誰所有？
共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、燃氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
凡本市范圍內新建商品房（含經濟適用房）、非單一產權的非公有住房和已售公房均應繳交。其標準如下：
（1）新建商品房在銷售時購房人按商品房建筑面積30元/平方米繳存；
（2）新建單位集資房屋的集資建房人按集資房屋建筑面積30元/平方米繳存；
（3）新建拆遷安置房屋的被拆遷人按安置房屋建筑面積30元/平方米繳存；
（4）新建經營性房屋在銷售時購房人按銷售面積45元/平方米繳存；
（5）市政府第5號令出臺前竣工入住的商品房、集資房、拆遷安置房，其維修資金由房屋產權人和開發(fā)建設單位各按住宅小區(qū)房屋建筑面積6元/平方米繳存（其中已參加房改的單位公房，由市房改辦按售房資金的10%繳存。
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。
16、在住宅小區(qū)內，業(yè)主不得有哪些行為？
在物業(yè)范圍內，不得有下列行為：
（1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；
（2）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用部位、公用設施及公共場所（地）；
（4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、排水、排污、消防等公用設施；
（5）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；
（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養(yǎng)家禽、寵物等；
（7）踐踏、占用綠化用地，損壞、涂劃園林建筑小品；
（8）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等；
（9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標準的噪音；
（10）利用房屋進行危害公共利益或其它不道德的行為；
（11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。
17、在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時如何處置？
對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
18、物業(yè)管理區(qū)域內公共建筑公共設施的養(yǎng)護責任由誰來承擔？
物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。相關單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
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