■加息時代的固定利率已成一些購房人的負擔

    2007年，央行先后6次提高了人民幣貸款利率。加息后5年期以上個人貸款基準利率增加到7.83%，下限利率也有6.65%。在去年利率高峰期辦理固定利率房貸的客戶，其享受的固定利率基本在7%以上。4次降息之后，前兩年替貸款者省了不少利息的固定利率貸款反倒成了負擔。

    ■固定利率比目前基準利率還高

    2006年開始，不少商業(yè)銀行都推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。各家銀行的利率有高有低，但一般都低于基準利率，高于85折后的當時下限利率。經(jīng)過4次降息之后，5年以上的房貸基準利率已降為6.12%。

    有購房者去年7月在某銀行辦理5年期固定利率貸款，當時約定的貸款年利率應(yīng)為7.56%，比現(xiàn)在的基準利率要高出1.44個百分點。同樣是50萬5年期的貸款，用去年的固定利率算，每月還款10033元左右，而現(xiàn)在用浮動利率只需9694元，兩者相差338元，5年下來，后者比前者少付利息2萬多元。這還沒有考慮到今后再降息的調(diào)整。

    ■銀行允許利率轉(zhuǎn)換

    如果央行再次降息，固定利率與浮動利率之間的利息差會進一步擴大。理財專家建議，正打算貸款買房的新客戶最近最好不采用固定利率方式，而已經(jīng)使用固定利率的老客戶，可根據(jù)具體情況來決定轉(zhuǎn)變成浮動利率。

    據(jù)了解，銀行一般都允許客戶在固定利率與浮動利率之間互相轉(zhuǎn)換。比如，某股份制銀行規(guī)定，已辦理浮動利率房貸的客戶可轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房)，辦理時不收取任何違約金和手續(xù)費；對于已辦理固定利率房貸，且固定利率貸款存續(xù)期在一年以上的客戶，在繳納一定違約金的情況下，可申請轉(zhuǎn)辦浮動利率房貸，固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的客戶，免收違約金。

    ■固定利率貸款也可提前還款

    銀行對違約金收取的公式一般為：剩余本金×剩余天數(shù)×利率差。專家建議，老客戶在決定轉(zhuǎn)換前，應(yīng)先請銀行工作人員算筆賬，如果節(jié)省的利息少于需交納的違約金，就不必轉(zhuǎn)成浮動利率了，否則應(yīng)該盡快申請將固定利率房貸轉(zhuǎn)成浮動利率。

    此外，固定利率貸款也可像普通貸款一樣提前全部或部分還款。某股份銀行規(guī)定，在貸款存續(xù)期一年以內(nèi)提前還款按提前還款金額3%收取違約金，貸款存續(xù)期一年以上提前還款不再收取違約金。如果手頭有閑錢的貸款者可以選擇在合適的時機提前還款。（程婕）