很多讀者詢問(wèn)如果房屋的有關(guān)方面不符合合同，購(gòu)房人是否可以要求退房？漫畫(huà)/許英劍

  　臨近年尾，又是收房高峰。除來(lái)信咨詢?nèi)绾悟?yàn)房外，還有很多讀者詢問(wèn)如果房屋的有關(guān)方面不符合合同，購(gòu)房人是否可以要求退房。如何辦理退房手續(xù)，才能保證自己的利益損失減少到最小化。

    電話或傳真通知開(kāi)發(fā)商

    據(jù)北京盛廷律師事務(wù)所律師張志同介紹，購(gòu)房者按照以下程序辦理退房：首先購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開(kāi)發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)，負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

    在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開(kāi)發(fā)商退還所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息，通過(guò)貸款買房的情況相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。

    此外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)支付購(gòu)房人首付款利息，即從首付款交付日到開(kāi)發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。

    按揭購(gòu)房者可退部分保險(xiǎn)費(fèi)

    在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理退保手續(xù)等。

    據(jù)有關(guān)保險(xiǎn)專家介紹，根據(jù)《保險(xiǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者可索回保險(xiǎn)費(fèi)：投保人與保險(xiǎn)人達(dá)成解除合同的協(xié)定后，投保人應(yīng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)向投保人退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。

    開(kāi)發(fā)商違約需支付違約金

    如果購(gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。如果責(zé)任方為開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，如果是購(gòu)房者的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商則可以不賠償業(yè)主的裝修費(fèi)。

    因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致退房，除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開(kāi)發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。如果雙方在合同里約定了違約金，那么開(kāi)發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都會(huì)計(jì)入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。（李宛霖）

　　■ 退房條件：三方面原因可以退房

    一般來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)以下三方面原因可要求退房：

    一、置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效，置業(yè)者有權(quán)退房。

    通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無(wú)效的表現(xiàn)形式主要有兩種：(1)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法，沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效。(2)開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無(wú)效。如開(kāi)發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無(wú)效。

    二、置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請(qǐng)求法院予以撤消，要求退房。

    三、開(kāi)發(fā)商違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。

    依據(jù)合同法的一般理論，開(kāi)發(fā)商違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，主要有：(1)逾期交房超過(guò)一定期限。(2)房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問(wèn)題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。(3)由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)。

　　■ 律師提醒：協(xié)商不成再訴訟

    張志同建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主先找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。

    如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可與開(kāi)發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無(wú)法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開(kāi)發(fā)商支付。

    ■ 案例分析

    關(guān)鍵詞：約定賠償

    案例一：市民劉女士2007年11月在東花市北里看中了一處二手房，通過(guò)中介公司交納了定金，并辦理好貸款手續(xù)后，由于家里出現(xiàn)了意外情況，無(wú)力承擔(dān)房貸，只好放棄購(gòu)房。

    分析：據(jù)中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士介紹，購(gòu)買二手房的買家如果在過(guò)戶之前毀約，想要退房，一般都是依據(jù)合同中約定的違約條款辦理，雙方一般會(huì)約定雙倍返還定金或確定違約金額度進(jìn)行賠付的兩種方式。由于賣家是違約受害者，所以有權(quán)在這兩種方式中選擇。根據(jù)法律規(guī)定，定金不得高于交易額的20%。而之前辦理銀行按揭手續(xù)所花費(fèi)的費(fèi)用不會(huì)退還，購(gòu)房者需要通知委托銀行個(gè)人貸款中心的業(yè)務(wù)人員停止該項(xiàng)貸款。

    關(guān)鍵詞：補(bǔ)償差價(jià)

    案例二：2006年9月，尹先生在朝陽(yáng)區(qū)以總價(jià)60萬(wàn)元購(gòu)買了一處期房。2007年11月收房時(shí)，他發(fā)現(xiàn)房屋多處情況不符合當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的許諾和合同約定，他想要退房，但此時(shí)房屋市價(jià)已經(jīng)達(dá)到了110萬(wàn)元。

    分析：退房?jī)H退原購(gòu)房款，如果在房?jī)r(jià)上揚(yáng)的情況下，退房反而會(huì)使購(gòu)房者遭受損失。因此，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，還要注意約定，當(dāng)因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除返還房款外，還應(yīng)承擔(dān)因房?jī)r(jià)上揚(yáng)而使業(yè)主造成的損失，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)賠付的方式進(jìn)行賠償。