泰政辦發(fā)〔2005〕93號(hào)
各市（區(qū)）人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：
市建設(shè)局、發(fā)改委、財(cái)政局、國土資源局、人民銀行、物價(jià)局、地稅局、銀監(jiān)局等八部門《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○○五年五月三十一日
關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見
市建設(shè)局 市發(fā)改委 市財(cái)政局 市國土資源局
市人民銀行 市物價(jià)局 市地稅局 市銀監(jiān)局
（2005年5月27日）
為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》、建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》以及江蘇省《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》精神，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提出如下意見：
一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，住房作為一種生活必需品，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。近年來，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過快增長的勢(shì)頭得到了一定的控制，但由于城市化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)需求量偏大，拆遷過快導(dǎo)致被動(dòng)性購房需求量增長，投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，地價(jià)上漲及開發(fā)建設(shè)成本提高等原因，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲過快，直接影響了城鎮(zhèn)居民家庭住房條件改善，甚至影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。因此，各市（區(qū)）人民政府要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要性及住房?jī)r(jià)格過快上漲的危害性，從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度，把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)內(nèi)容，提到政府工作的重要議事日程，切實(shí)采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格快速上漲，負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的重任。
二、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系
要根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化。一方面要通過發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，讓多數(shù)家庭購買或承租普通商品房，另一方面則要發(fā)揮政府調(diào)控作用，通過運(yùn)用社會(huì)保障的方式，幫助弱勢(shì)群體解決基本的住房需求。
要根據(jù)目前住房供應(yīng)實(shí)際，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的供應(yīng)，并提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。每年新開工建設(shè)的普通商品住房建設(shè)比例不低于當(dāng)年住房建設(shè)總量的70%,普通商品住房中小戶型(60M2左右-80M2左右)住房的比例，一般要達(dá)到60%左右，經(jīng)濟(jì)適用住房面積，不低于當(dāng)年住房新開工面積的10%。要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
要全面落實(shí)廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭的基本住房需求。根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政資金為主、多渠道籌措廉租住房資金的措施，擴(kuò)大廉租住房覆蓋面。廉租住房保障方式以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查摸底，建立保障對(duì)象檔案，將廉租住房制度落到實(shí)處。2005年，市區(qū)及各市都要建立和實(shí)施廉租住房制度，到2006年底基本解決城市最低收入住房困難家庭基本住房需求問題。同時(shí)要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房申請(qǐng)、審批和公示制度，規(guī)范操作，接受社會(huì)監(jiān)督，確保城鎮(zhèn)中低收入家庭入住。逐步形成以普通商品住房供應(yīng)為主體，經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租住房為保障，高檔商品住房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，做到“居者有其屋”。
要嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，合理控制因拆遷造成的被動(dòng)性住房需求增長，堅(jiān)決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建的行為。今年，市區(qū)及各市拆遷總面積要控制在上年度住房竣工面積的60%以內(nèi)，同時(shí)一般不得超過2004年的規(guī)模。在拆遷的同時(shí)做好拆遷安置房的建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷安置用房應(yīng)專項(xiàng)規(guī)劃和建設(shè)，不得占用經(jīng)濟(jì)適用住房指標(biāo)。
三、合理利用存量土地，創(chuàng)新增量土地供應(yīng)方式
要抓緊清理閑置土地并將清查及處理結(jié)果于今年年底前予以公開，以促進(jìn)存量土地的合理利用，切實(shí)制止囤積土地行為。嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿１年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿２年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地的行為。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，出讓合同中要明確開發(fā)建設(shè)完成的時(shí)間，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，停止別墅類用地供應(yīng)，從嚴(yán)控制高檔住房用地供應(yīng)。
對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，避免盲目抬高地價(jià)，增加住房建設(shè)成本和價(jià)格，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。用于商品住宅開發(fā)的毛地出讓要考慮開發(fā)中預(yù)留房源用于拆遷安置。
四、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)
要支持城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，對(duì)屬于改善住房條件購買普通商品住宅的，繼續(xù)給予信貸、稅收等方面的政策優(yōu)惠，鼓勵(lì)增加對(duì)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的信貸投入，嚴(yán)格控制對(duì)高檔商品房的開發(fā)貸款。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以內(nèi)。單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。要引導(dǎo)居民根據(jù)收入情況，通過租賃房屋、購買二手房、購買新房等不同方式滿足住房需求。引導(dǎo)居民將投資購房及時(shí)用于市場(chǎng)出租。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、評(píng)估等中介服務(wù)的管理，促進(jìn)二手房交易。
五、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓稅收政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理
要根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整和完善有關(guān)政策，充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大控制投資性購房需求的力度，堅(jiān)決遏制投機(jī)性炒房。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與經(jīng)登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。地稅部門要在各地房產(chǎn)交易中心設(shè)立征稅服務(wù)窗口，為個(gè)人轉(zhuǎn)售住房開具發(fā)票并按規(guī)定征稅，嚴(yán)格收入預(yù)算級(jí)次，分別入庫。房產(chǎn)交易中心憑地稅部門開具的營業(yè)稅完稅證明為購房戶辦理房產(chǎn)證及其他相關(guān)手續(xù)，地稅部門要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買中低價(jià)位普通商品住房，對(duì)個(gè)人購買兩套及其以上住房的，要降低按揭貸款比例，并實(shí)行貸款利率上浮。對(duì)購買房屋一年內(nèi)出售的，商業(yè)銀行不得提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。
六、通力協(xié)作，共同規(guī)范穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)
各相關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)作，齊抓共管，共同規(guī)范穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，合力強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，合理編制年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、年度房地產(chǎn)投資計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、房地產(chǎn)供地計(jì)劃、城鎮(zhèn)房屋拆遷計(jì)劃，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核準(zhǔn)管理。對(duì)政府已確定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的建設(shè)，要優(yōu)先考慮，保證建設(shè)。
規(guī)劃部門要根據(jù)已編制的城市規(guī)劃及宏觀調(diào)控與計(jì)劃要求，從嚴(yán)控制高檔商品房、別墅和商業(yè)用房的建設(shè)，加大普通及中低價(jià)商品房的建設(shè)的比重，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管。對(duì)２年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。
土地部門要根據(jù)住宅用地需求，牽頭合理編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃以及房地產(chǎn)供地計(jì)劃，嚴(yán)格依據(jù)土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃供應(yīng)土地。土地出讓或劃撥前要聽取規(guī)劃部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見，不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項(xiàng)目用地的招投標(biāo)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
物價(jià)部門要嚴(yán)格控制對(duì)商品住房的各項(xiàng)收費(fèi)，加強(qiáng)對(duì)商品住房的成本及銷售價(jià)格的監(jiān)管，在核定普通商品住房及政策性房屋價(jià)格時(shí)，要綜合考慮成本、市場(chǎng)情況、承受度、漲幅等情況，規(guī)范商品住房?jī)r(jià)格行為，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。
建設(shè)部門要牽頭合理編制年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃、年度房地產(chǎn)投資計(jì)劃、城鎮(zhèn)房屋拆遷計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核準(zhǔn)管理。切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的監(jiān)管，重點(diǎn)落實(shí)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度、項(xiàng)目資本金制度、預(yù)售許可制度、合同備案制度、預(yù)售款管理制度和住宅小區(qū)交付使用制度。要加強(qiáng)商品房預(yù)售、登記發(fā)證工作的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)格審查商品房預(yù)銷售條件，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售行為及銷售資金的督查，實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，采用預(yù)訂或預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，要依法予以處罰。要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，對(duì)虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購，以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，要記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的涉房案件，房地產(chǎn)主管部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布。
人民銀行加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，認(rèn)真貫徹執(zhí)行人民銀行有關(guān)住房信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)增加對(duì)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的信貸投入，嚴(yán)格控制對(duì)高檔商品房的開發(fā)貸款。
銀監(jiān)局要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。要加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。
稅務(wù)部門要盡快制定房地產(chǎn)相關(guān)稅收的征管的實(shí)施辦法，嚴(yán)格按規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的征管，充分發(fā)揮稅收等經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。
七、加強(qiáng)輿論宣傳，完善市場(chǎng)信息披露制度
各有關(guān)方面要加大宣傳力度，充分利用新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)傳媒宣傳建設(shè)、國土、金融、財(cái)稅等一系列政策，宣傳國家調(diào)控住房供求及本市根據(jù)實(shí)際情況制定的調(diào)節(jié)措施。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析及預(yù)警制度。科學(xué)設(shè)計(jì)指標(biāo)體系，統(tǒng)一數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確判斷房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。要建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析，科學(xué)預(yù)測(cè)商品住房對(duì)土地的需求，適時(shí)披露城市規(guī)劃、開發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等相關(guān)信息，定期向社會(huì)發(fā)布本市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、價(jià)格水平與價(jià)格變化情況，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)和心理預(yù)期。提倡居民量力而行，梯級(jí)改善住房條件，適度消費(fèi)，改變居民購房的浮躁心理。同時(shí)，也要注意防止矯枉過正，避免挫傷市場(chǎng)信心，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)。
八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織住房?jī)r(jià)格督查
穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作涉及面廣，工作難度大，居民關(guān)注度高。各市（區(qū)）人民政府和政府各相關(guān)部門要高度重視，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，成立由建設(shè)、計(jì)劃、規(guī)劃、土地、財(cái)稅、物價(jià)、金融、統(tǒng)計(jì)等部門組成的穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，定期召開聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)分析研究房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，進(jìn)行信息溝通，協(xié)調(diào)、落實(shí)相關(guān)政策，加強(qiáng)督促檢查，形成政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)、各部門各負(fù)其責(zé)、齊抓共管的穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的工作責(zé)任制。要實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)，歸口管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和監(jiān)督檢查力度，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。對(duì)調(diào)控措施不落實(shí)、控制措施不力，住房?jī)r(jià)格上漲過快，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
| 