商住房由于不限購不限貸再加上普遍戶型較小又可商可住，在2011年限購政策執(zhí)行之后受到了投資客和沒有購房資格的置業(yè)者的青睞。近兩年商住房不僅在一手房市場上的成交比例呈上升趨勢，在二手房市場上也有越來越多的商住房掛牌上市。據(jù)記者了解，同樣價格同樣年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的稅。因為二手商住房即使?jié)M五年也沒有營業(yè)稅和個稅的減免，另外還要多交一個土地增值稅。

    劉先生于2009年以100萬元全款在朝陽區(qū)購買了一套面積為90平方米的商業(yè)性質(zhì)房屋，入住時繳納契稅3萬元,公共維修基金2萬元。2012年將房屋賣出，網(wǎng)簽價為135萬元，上述房屋原值及相關(guān)費用均有合法有效憑據(jù)。劉先生轉(zhuǎn)讓這套房需要繳納什么稅費，分別是多少呢？為此，記者采訪了21世紀不動產(chǎn)交易管理部的徐小姐。

    徐小姐告訴記者，二手商住房交易賣方需要交納：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方需要交納契稅和印花稅。

    營業(yè)稅：（網(wǎng)簽價-原購房價）×5.6%

    網(wǎng)簽價-原購房價= 135萬-100萬=35萬

    營業(yè)稅：35萬×5.6%=19600元

    個人所得稅：（網(wǎng)簽價-原購房價-契稅-本次交易營業(yè)稅）×20%

    （135萬-100萬-3萬-1.96萬）×20%=59945

    印花稅：135萬×萬分之五=675元

    徐小姐介紹，上述幾項稅費是二手商住房和住宅都有的。而土地增值稅是只有二手商住房才有的，而且計算方式比較復(fù)雜。

    需繳納土地增值稅：增值額×稅率-扣除項目×扣除率。

    其中，增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－規(guī)定的扣除項目金額。

    扣除項目包括：原購房價、原契稅、本次交易營業(yè)稅、每年遞增額【原購房金額×年份（5年以上按5年計算）×5%】、本次交易印花稅。

    以上述案例為例，扣除項目為：原購房價100萬+本次營業(yè)稅19600+原契稅3萬+本次交易印花稅675+每年遞增額15萬【原購房金額100萬×年份3×5%】=1200275

    增值額：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入1350000-扣除項目1200275=149725

    適用稅率：30%

    故土地增值稅為149725×30%-扣除項目金額×0=44918

    因此，本次交易劉先生要交營業(yè)稅19600元、個稅59945元、印花稅675元、土地增值稅44918元，共計125138元。

    文/本報記者　周宏