隨著樓市二手房交易回暖，去年四季度以來，各種二手房交易報(bào)價(jià)系統(tǒng)如雨后春筍般在網(wǎng)上露頭，各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站和中介也使出渾身解數(shù)，相繼推出自家的報(bào)價(jià)系統(tǒng)。記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于二手房評(píng)估系統(tǒng)目前“各自為政”，缺乏統(tǒng)一權(quán)威的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致同一套房在各報(bào)價(jià)平臺(tái)之間差價(jià)數(shù)十萬元的情況屢見不鮮。

　　現(xiàn)象

　　“價(jià)差幾十萬元，該信誰？”

　　因?yàn)橄霌Q套大點(diǎn)兒的房子，家住萬年花城的市民王莉打算在春節(jié)前，將自家的一套兩居室拿到中介掛牌出售。提前詢價(jià)的準(zhǔn)備工作自然必不可少，于是她想先利用網(wǎng)上的二手房?jī)r(jià)格評(píng)估系統(tǒng)先探探路。

　　“我身邊不少同事都用過網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)，可以在不跟中介打交道的前提下，了解到自家房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”王莉說，評(píng)估二手房只需登錄到相關(guān)網(wǎng)站的二手房評(píng)估頁面，輸入想要評(píng)估的二手房的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，便可在幾秒鐘內(nèi)獲得參評(píng)二手房的評(píng)估結(jié)果。

　　王莉居住的一套南北向兩居室位于10層，建筑面積90平方米，周邊景觀較好，沒有污染源和噪音源。于是，她自信滿滿地將房屋信息分別輸入焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)和鏈家在線的網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)，得到的評(píng)估結(jié)果卻令人咋舌：267.1萬元、283萬元和258.9萬元。“同一套房子的價(jià)差幾十萬元，到底該信誰？”

　　無獨(dú)有偶，家住雙井的賣房人趙女士也有過類似的經(jīng)歷——將同一套房源信息錄入5套不同的評(píng)估系統(tǒng)，結(jié)果顯示門戶網(wǎng)站最“大方”，而中介網(wǎng)站的出價(jià)幾乎都是最低的。

　　探因

　　“小氣”中介套用成交價(jià)格

　　對(duì)于中介與門戶網(wǎng)站兩大類評(píng)估系統(tǒng)的反差表現(xiàn)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉透露：“中介公司與門戶網(wǎng)站評(píng)估房?jī)r(jià)的依據(jù)不同。”

　　目前，市場(chǎng)中的各類房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)基本采用的都是“比較法”計(jì)算模型，即用戶將房源信息錄入系統(tǒng)后，評(píng)估系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進(jìn)行對(duì)比。中介公司由于掌握著實(shí)際成交價(jià)格，所以選取的“靶子”房源為實(shí)際成交的二手房。因?yàn)椴痪邆浣灰坠δ�，各家門戶網(wǎng)站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網(wǎng)上打出的房源報(bào)價(jià)。

　　“在二手房成交價(jià)普遍低于報(bào)價(jià)的前提下，很多網(wǎng)站評(píng)估系統(tǒng)在計(jì)算價(jià)格時(shí)都會(huì)失準(zhǔn)。”從事評(píng)估模型開發(fā)多年的軟件工程師李先生透露，即便是在房源方面占得先機(jī)的中介公司，其價(jià)格評(píng)估也未必“百發(fā)百中”。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，最多也只能占據(jù)30%左右的市場(chǎng)份額。而全市在售的二手房小區(qū)接近5000個(gè)，評(píng)估系統(tǒng)無法掌握全市各地區(qū)的交易數(shù)據(jù)，只能依靠個(gè)案“找補(bǔ)”，評(píng)估價(jià)格自然難保準(zhǔn)確。

　　支招

　　可信評(píng)估價(jià)格源自“官方”

　　在傳統(tǒng)評(píng)估過程中，影響一套房子價(jià)格評(píng)估的因素有幾十種，而不限于用戶網(wǎng)上錄入的那10多種。如果不能提供科學(xué)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支撐，網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)更多的是想通過這項(xiàng)服務(wù)，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。

　　“相比之下，傳統(tǒng)意義的房產(chǎn)評(píng)估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據(jù)。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士說，由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，可以作為申請(qǐng)抵押貸款、出具資產(chǎn)證明等的依據(jù)。

　　目前，各方認(rèn)可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估主要采用三種方式綜合計(jì)算房屋價(jià)值，“收入法”利用房屋市場(chǎng)租金倒推出房?jī)r(jià)；“成本法”側(cè)重于開發(fā)商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評(píng)估范圍；還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據(jù)周邊成交樣本價(jià)格修正房屋的評(píng)估價(jià)格。最后，評(píng)估人員會(huì)采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計(jì)算出的較低數(shù)值，確定為一套房子的實(shí)際評(píng)估價(jià)格。購(gòu)房人據(jù)此申請(qǐng)貸款，可以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而其他各類“評(píng)估價(jià)格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。