投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然營業(yè)稅和個稅不分證滿五年統(tǒng)一征收，但其他稅賦重過住宅好多

　　投資商業(yè)地產(chǎn)與住宅在稅費(fèi)上有很大不同，商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)稅和個稅都不分證滿5年或唯一物業(yè)，無論什么時候轉(zhuǎn)讓都必須征收5.62%營業(yè)稅和1%的個稅，此外，按增值額不同4級累進(jìn)征收的增值稅也頗為厲害，增值額越大對應(yīng)的稅率就越高，加上3%的契稅，按“業(yè)主實(shí)收”方式購買的商鋪或?qū)懽謽欠址昼娦枰�支�?0%以上的稅。于是，一些以“各付各稅”方式出售的寫字樓就特別吸引人。記者最近了解到，一些開發(fā)商持有寫字樓多年后希望發(fā)展新項(xiàng)目，于是出清手頭持有的一些寫字樓單位，出售單價較筍之余還各付各稅，投資者帶租約購買還省下一大筆稅費(fèi)。 記者李鳳荷

　　寫字樓尾貨出清執(zhí)“平嘢”

　　中原工商鋪營業(yè)經(jīng)理吳達(dá)琳告訴記者，寫字樓開發(fā)商手里持有的長租單位并非一成不變，有時候因?yàn)榘l(fā)展新項(xiàng)目的需要而會出售收租多年的項(xiàng)目。他介紹說，天河北大都會廣場的開發(fā)商1995年開始出售這個寫字樓的單位，但手里仍持有約50多個單位，最近由于該公司需要發(fā)展新項(xiàng)目，于是把這些單位以2.3萬~2.8萬元/m2的價格出售，全部帶租約出售，以120元/m2的單位月租計算，回報率在5%~6%左右。

　　據(jù)記者了解，大都會廣場標(biāo)準(zhǔn)層面積為1435平方米，共分為16個單位，最小單位的建筑面積為50多平方米，最大單位為140多平方米，投資入場門檻在100萬元以上，符合大部分小投資者的預(yù)算范圍。滿堂紅寫字樓部營業(yè)經(jīng)理黃貴表示，大都會廣場由于地處成熟的天河北商圈，外形非常顯眼，在廣州知名度較高，多年來租客更換速度不快，客戶群體非常穩(wěn)定，空置率大概只是兩三個百分點(diǎn)。

　　除大都會廣場外，商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，最近也時不時有寫字樓尾貨單位出清，開發(fā)商但求快速出貨，也是采用各付各稅的方式。吳達(dá)琳透露，9月初地鐵二號線市二宮上蓋物業(yè)新疆大廈147個單位在一個星期內(nèi)火速售完，主要原因是開發(fā)商以1.35萬元/m2的筍價出售且以各付各稅的方式，這個價格在海珠區(qū)中心城區(qū)來說，比周邊電梯住宅要低6000元/m2以上。

　　滿堂紅黃貴也表示，新疆大廈位處非主流的寫字樓商圈，每月每平方米租金大概在六七十元左右，不過由于這批單位全部是散售，最小單位只是30多平方米，相當(dāng)于一個商場格子鋪的售價，因此非常受投資者歡迎。吳達(dá)琳補(bǔ)充說，新疆大廈所在的江南大道正進(jìn)行婚紗街改造，路面的婚紗街街鋪?zhàn)饪统蔀楦浇鼘懽謽堑臉巧箱佔(zhàn)鈶�，因此投資者認(rèn)為前景看好。

　　尾貨出清訣竅：

　　“抓小放大”+各付各稅

　　中原地產(chǎn)吳達(dá)琳表示，該行經(jīng)常會為寫字樓大業(yè)主出清寫字樓尾貨提供建議。一些大業(yè)主總希望可以有一個大投資者用幾千萬元大手?jǐn)埾抡�體尾貨，不過地產(chǎn)行都是建議其分散出售。

　　他表示，市場上持有200萬元流動資金的人士遠(yuǎn)比持有1000萬元的投資者要多得多，若大業(yè)主要等大投資者幾千萬元全部拿下寫字樓單位，時間會等很長，但若分散出售，速度會大大提高。今年初該行也為海珠區(qū)江南大道中的達(dá)鏢國際進(jìn)行公寓寫字樓的尾貨銷售，短時間內(nèi)銷售80多套，當(dāng)時開發(fā)商也是希望有投資人士一次性購下尾貨，最終聽取了中介行的意見進(jìn)行分散出售。

　　吳達(dá)琳表示，大業(yè)主出清尾貨，多數(shù)是選擇已收租多年且租約即將到期的物業(yè)，如大都會廣場，開發(fā)商自1996年起已收租16年，土地使用權(quán)剩下30多年，簽下的寫字樓單位租約在未來一兩年會到期。為吸引投資者，大業(yè)主也多數(shù)采取各付各稅的方式。

　　滿堂紅黃貴表示，在商業(yè)地產(chǎn)交易中，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的稅項(xiàng)為營業(yè)稅、個稅、土地增值稅，土地增值稅按增值幅度不同采取4級累進(jìn)的稅率征收，平均來說，業(yè)主要承擔(dān)的稅項(xiàng)為評估價的10%以上。以一個同類型的寫字樓單位來說，大業(yè)主出清尾貨與小業(yè)主放盤的價格相同，但小業(yè)主通常都要求“業(yè)主實(shí)收”，因此價差就非常明顯。