前 言
近年來(lái)，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，在商品房買賣領(lǐng)域，因房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民群眾的切身生活息息相關(guān)，一些新的問(wèn)題伴隨著老問(wèn)題的出現(xiàn)也成為必然。為順應(yīng)改革形勢(shì)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展同時(shí)為政府職能部門建言獻(xiàn)策，我院自2016年6月開始走訪調(diào)研有關(guān)房產(chǎn)企業(yè)，查閱相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋，并與政府職能部門、人大、部分房地產(chǎn)企業(yè)、律師事務(wù)所進(jìn)行了座談，結(jié)合我院審理的案件，形成調(diào)研報(bào)告。從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)切實(shí)轉(zhuǎn)變思路、更新觀念，創(chuàng)新銷售模式、增強(qiáng)法律意識(shí)；行政職能部門需加強(qiáng)政策引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)督、組建類似于行業(yè)協(xié)會(huì)的組織；司法部門亦應(yīng)加強(qiáng)以案釋法工作、明確司法尺度，是進(jìn)一步預(yù)防和減少商品房買賣合同糾紛的有效措施。
本《白皮書》共分三部分，第一部分為調(diào)研報(bào)告，介紹了我院審理商品房買賣合同糾紛案件的基本情況、案件的類型、變化趨勢(shì)以及法院審理案件的司法尺度和相關(guān)的建議。第二部分是最高院公布的以及我院裁判的典型案例，以期實(shí)現(xiàn)以案說(shuō)法的目的。第三部分是法律法規(guī)指引（節(jié)選）。
由于編者水平有限，不足之處，盡請(qǐng)批評(píng)指正。
編 者
2017年6月
目 錄
第一部分 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下商品房買賣合同糾紛的司法應(yīng)對(duì)
一、 案件審理的基本情況
二、案件審理中相關(guān)難點(diǎn)問(wèn)題的司法尺度
三、 妥善處理涉商品房合同糾紛案件的對(duì)策與建議
第二部分 案例
第三部分 法律法規(guī)指引（節(jié)選）
第一部分 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下商品房
買賣合同糾紛的司法應(yīng)對(duì)
經(jīng)過(guò)近30年改革開放的積累，伴隨著生產(chǎn)力持續(xù)發(fā)展和綜合國(guó)力不斷提升，人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求越來(lái)越呈多樣性、多元化趨勢(shì)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡被打破，新的供求關(guān)系格局呼之欲出�；诮�(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段性特征和全球經(jīng)濟(jì)“一體化”的時(shí)代背景，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中提出實(shí)現(xiàn)“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”的目標(biāo)任務(wù)，這既是對(duì)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系之科學(xué)理論的正確認(rèn)識(shí)和基本遵循，也必然是一次從感性到理性的深刻的思想觀念革命，當(dāng)然也會(huì)面臨許多新情況，需要解決很多新問(wèn)題。就房地產(chǎn)業(yè)而言，這方面的沖突情形似乎尤甚。我院課題組跟蹤調(diào)研近三年來(lái)商品房買賣合同糾紛案件的審理情況，試圖從一個(gè)側(cè)面反映供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的沖擊和影響，并提出一些具體的司法應(yīng)對(duì)建議。
一、案件審理的基本情況
（一）案件主要類型及特征。
近三年來(lái)（截止2016年12月31日），我院受理各類與商品房買賣有關(guān)的合同糾紛案件253件，按法律關(guān)系屬性劃分，案件主要有兩種類型：房屋買賣（商品房銷售、預(yù)售合同等計(jì)212件）合同糾紛和先售后租而引起的房屋租賃合同糾紛（計(jì)41件）。按糾紛成因?qū)傩詣澐�，主要是�?/span>（1）商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議糾紛。雙方當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)或預(yù)約協(xié)議后，因一方不履行簽訂本約的義務(wù)時(shí)，雙方往往對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)、預(yù)約與本約的區(qū)別及違約責(zé)任的認(rèn)定等產(chǎn)生爭(zhēng)議并提起訴訟。（2）購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋與宣傳資料、廣告內(nèi)容不符而產(chǎn)生的糾紛。（3）商品房遲延交付糾紛。目前這類案件數(shù)量增長(zhǎng)幅度較大，且相對(duì)集中于個(gè)別新開發(fā)的住宅小區(qū)。（4）由于房屋交付后發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化、交付房型和層高等與合同約定不符而引起的糾紛。（5）商品房質(zhì)量瑕疵糾紛。出賣人交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，買受人起訴要求修復(fù)房屋、賠償損失，或者解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息等。（6）因購(gòu)房者不能按期償還銀行按揭貸款引起的解除買賣合同糾紛。
在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革情勢(shì)下，商品房買賣由賣方市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到買方市場(chǎng)，購(gòu)房者的選擇性增多，開發(fā)企業(yè)原有的強(qiáng)勢(shì)地位也逐步削弱，購(gòu)房者購(gòu)房不再僅滿足于居住的需要，對(duì)居住的環(huán)境、配套設(shè)施則提出了更高的要求。與以往相比，出現(xiàn)了一些新情況、新變化。一是商品房買賣合同標(biāo)的或標(biāo)的物發(fā)生變化，以往買賣合同主要針對(duì)簡(jiǎn)單的毛坯房銷售，近年來(lái)，除了精裝房成為銷售熱點(diǎn)外，關(guān)于商品房及配套設(shè)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定的內(nèi)容逐步擴(kuò)展到了滿足美觀性、方便性、舒適性和安全性等多種需求，因此當(dāng)交付的房屋與購(gòu)房者的期待存在差距而發(fā)生糾紛，需要對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，責(zé)任情形、責(zé)任構(gòu)成、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等勢(shì)必有別于過(guò)去賣方市場(chǎng)下的交易情形。二是出現(xiàn)了商品房買賣與提供物業(yè)管理服務(wù)兩種關(guān)系混搭的混合合同糾紛，部分商品房買賣合同中（主要是商業(yè)用房的買賣合同）約定了涉及公共服務(wù)和物業(yè)管理的具體內(nèi)容，個(gè)別情況下由物業(yè)管理或服務(wù)活動(dòng)引起的爭(zhēng)議，演變成開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛。三是因開發(fā)商承諾售后包租引起的相關(guān)糾紛。在商業(yè)用房的買賣合同中，由于夾雜了租賃合同關(guān)系，使得糾紛處理難度加大，且很容易引發(fā)群體性矛盾和集中上訪。本市此類糾紛主要集中于鑫都小商品市場(chǎng)和涌金商業(yè)廣場(chǎng)。
新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下案件的主要特征表現(xiàn)為：（1）訴訟主體方面，原告大多數(shù)是購(gòu)買房屋的消費(fèi)者一方。（2）訴爭(zhēng)內(nèi)容基本覆蓋商品房交易的全過(guò)程。除傳統(tǒng)的逾期交房、逾期辦證、質(zhì)量瑕疵等引起的爭(zhēng)議外，涉小區(qū)車位、建筑區(qū)劃內(nèi)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等爭(zhēng)議開始出現(xiàn)。（3）業(yè)主單獨(dú)或一并提出賠償損失、支付違約金等訴訟請(qǐng)求的情形增多。（4）糾紛調(diào)處難度加大。訟爭(zhēng)焦點(diǎn)系是否退房、是否承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失以及相應(yīng)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等，雙方對(duì)立情緒明顯，難以調(diào)和。（5）集中訴訟趨勢(shì)增強(qiáng)，極易引發(fā)群體性事件，帶來(lái)一定的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。
（二）原因剖析。
1、商品房買賣合同本身存在瑕疵。由于泰興市區(qū)范圍內(nèi)的大部分商品房買賣都采用的統(tǒng)一版本的格式合同，而在實(shí)際操作中，房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、建筑材料以及外環(huán)境等，不同的樓盤有很大差別，格式合同大多沒有在具體細(xì)節(jié)上進(jìn)行約定或者約定模棱兩可，特別是房屋質(zhì)量、房屋交付等方面的具體細(xì)節(jié)幾無(wú)約定，這使得購(gòu)房者和開發(fā)商各執(zhí)一詞，容易產(chǎn)生糾紛。
2、業(yè)主因與開發(fā)商之間就個(gè)別問(wèn)題發(fā)生糾紛后，業(yè)主之間相互串連、相互攀比，導(dǎo)致群體性糾紛。群體性已經(jīng)成為房地產(chǎn)合同糾紛的一大特點(diǎn)。而現(xiàn)代通訊尤其是互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展使得具有類似訴求的群眾能夠高效聯(lián)絡(luò)和快速組織，形成“群體效應(yīng)”。一些房地產(chǎn)訴訟中，業(yè)主通過(guò)網(wǎng)站和微信溝通交流，定期聚會(huì)，共同起訴，法院調(diào)解難度極大。另外，信息的通暢造成了“攀比解決”的心理：原本一些當(dāng)事人并沒有訴訟意愿，當(dāng)看到與自己?jiǎn)栴}類似者通過(guò)起訴、上訪解決了問(wèn)題，或者獲益更多，就也開始效仿，期望政策能再次突破。
3、個(gè)別開發(fā)商過(guò)度夸大宣傳。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宣傳競(jìng)爭(zhēng)可謂百花齊放，在這個(gè)過(guò)程中開發(fā)商為了吸引顧客，對(duì)各自的樓盤都進(jìn)行了精心“包裝”，比如所謂的“學(xué)區(qū)房”以及對(duì)公共設(shè)施、環(huán)境綠化的過(guò)高承諾等，部分樓盤存在過(guò)度夸張的虛假宣傳，而許多購(gòu)房者并沒有對(duì)樓盤的宣傳內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，直到驗(yàn)收房屋時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與宣傳相距甚遠(yuǎn)，從而引發(fā)訴訟。
4、房產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)波動(dòng)。房屋的資產(chǎn)屬性為社會(huì)所認(rèn)識(shí)后，其價(jià)格的象征意義超越了房屋的使用價(jià)值。房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)糾紛的影響表現(xiàn)在：一是在原先的“賣方市場(chǎng)” 情況下，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，購(gòu)房者往往對(duì)房屋本身的瑕疵無(wú)可奈何；但在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，購(gòu)房者會(huì)以種種理由要求退房(實(shí)質(zhì)上是要求補(bǔ)償)，甚至有些吹毛求疵；二是當(dāng)房?jī)r(jià)漲跌超過(guò)違約成本一定程度，合同一方選擇違約在經(jīng)濟(jì)上是“理性” 的，如果這種情況涉及同一項(xiàng)目的購(gòu)房群體，則容易發(fā)生群體性糾紛。
二、案件審理中相關(guān)難點(diǎn)問(wèn)題的司法尺度
（一）關(guān)于預(yù)約與本約的問(wèn)題。
1、預(yù)約與本約的認(rèn)定。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的十三項(xiàng)主要內(nèi)容，實(shí)踐中有疑問(wèn)的是，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的十三項(xiàng)內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣合同的本約，還是僅需具備若干必要要件即可。
根據(jù)最高院公布的案例及其他法院的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可，無(wú)需十三項(xiàng)內(nèi)容全部具備。理由是：（1）合同法司法解釋明確了合同的必備要件。2009年施行的最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第一條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量即可成立，合同欠缺的其他內(nèi)容，可以通過(guò)合同法的規(guī)定予以確定。（2）商品房買賣合同欠缺部分內(nèi)容不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款第（一）項(xiàng)當(dāng)事人情況、第（二）項(xiàng)商品房基本狀況、第(四)項(xiàng)商品房?jī)r(jià)款及付款情況、第(五)項(xiàng)交付使用條件及日期屬于商品房買賣合同的核心要件，影響商品房買賣合同的成立。（3）具備核心要件即構(gòu)成商品房買賣合同對(duì)當(dāng)事人的利益保護(hù)更為公平�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定了違反預(yù)約合同的效果，包括承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償，并未明確規(guī)定繼續(xù)履行預(yù)約，對(duì)損害賠償?shù)姆秶矁H局限于信賴?yán)娴馁r償，對(duì)當(dāng)事人的利益保護(hù)較為薄弱。在商品房買賣合同實(shí)踐中，雙方就房屋總價(jià)、價(jià)款支付方式、房屋交付等作了明確規(guī)定，雖然名為認(rèn)購(gòu)協(xié)議或預(yù)定協(xié)議，實(shí)質(zhì)就合同的主要給付義務(wù)已經(jīng)作了清楚交待，與正式的商品房買賣合同相差不多，當(dāng)事人因合同產(chǎn)生的信賴也較強(qiáng)，從誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，認(rèn)定商品房買賣合同成立，一方無(wú)故不履行合同的承擔(dān)買賣合同的違約責(zé)任，對(duì)當(dāng)事人利益分配較為公平，也符合當(dāng)事人訂立合同的本意。
2、預(yù)約合同的性質(zhì)、違反預(yù)約合同義務(wù)的法律后果及舉證責(zé)任。預(yù)約合同就其本質(zhì)而言，是一份形式完備的合同，應(yīng)當(dāng)適用合同成立、生效及履行等一般原則，其目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，其意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)。預(yù)約合同既可以明確本約合同的訂約行為，也可以對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，將來(lái)簽訂本約合同時(shí)應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項(xiàng)留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或者無(wú)法按照預(yù)約合同的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。購(gòu)房者未按預(yù)約合同約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的，則其無(wú)權(quán)要求返還意向金或訂金，但，開發(fā)商對(duì)此負(fù)有舉證義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)證明在合同約定期限內(nèi)已履行了通知義務(wù)，通知購(gòu)房者簽訂正式合同。開發(fā)商未按預(yù)約合同的約定與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同的，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還意向金或訂金，并賠償購(gòu)房者因此造成的可得利益損失。開發(fā)商在簽訂本約合同時(shí)擅自變更預(yù)約合同已經(jīng)協(xié)商一致內(nèi)容的，則亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償對(duì)方損失。
（二）廣告宣傳是否構(gòu)成合同內(nèi)容的認(rèn)定問(wèn)題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定了商品房銷售廣告和宣傳資料視為合同內(nèi)容的情形，但是，在開發(fā)商普遍采取各種形式的宣傳手段及規(guī)避措施的情況下，在實(shí)務(wù)中如何有效區(qū)分和認(rèn)定何種廣告宣傳能夠構(gòu)成要約，仍是擺在法官面前的一道難題。傾向性共識(shí)是，但凡廣告宣傳中涉及商品房及相關(guān)設(shè)施部分具體內(nèi)容且普通人可能確定的且買方基于這種確定而簽訂合同的，一般視為合同內(nèi)容，比如小區(qū)的綠化率、房屋的日照時(shí)間等。
（三）關(guān)于房屋交付的法律適用問(wèn)題。
1、交付條件的認(rèn)定。依政府要求，開發(fā)商現(xiàn)使用的格式文本主要是職能部門統(tǒng)一制定的示范性合同文本。該格式文本關(guān)于“交付條件”的約定，通常表述如下：“依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第…種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：(1)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；(2)該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；(3)該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；(4)該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。”該版本是2000年國(guó)家工商行政管理總局頒布的《商品房買賣合同示范文本》，合同中約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付標(biāo)準(zhǔn)是指只需設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理、施工四方驗(yàn)收合格即可，無(wú)需驗(yàn)收備案。2014年4月以后，住建部和國(guó)家工商行政管理總局將商品房交付的條件提高至需要取得驗(yàn)收備案。在具體的房屋銷售過(guò)程中，須滿足哪些交付條件，往往則系開發(fā)商與購(gòu)房者之間約定不同而有所區(qū)別。此類問(wèn)題的關(guān)鍵在于法院在審理過(guò)程中如何判定是否符合交房條件的問(wèn)題。因?yàn)�，�?gòu)房者一般起訴開發(fā)商都認(rèn)為開發(fā)商未達(dá)到房屋交付條件。
（1）、法律法規(guī)對(duì)交付條件的規(guī)定是否當(dāng)然構(gòu)成約定條件的問(wèn)題。依《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》等，商品房交付條件多包含“未經(jīng)驗(yàn)收合格，不得交付使用”，即禁止將未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付使用。同時(shí)，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《消防法》、《人防法》和《環(huán)保法》亦對(duì)商品房竣工驗(yàn)收或交付使用應(yīng)具備的備案登記手續(xù)或相關(guān)部門出具的認(rèn)可文件予以了明確和規(guī)定，且多為強(qiáng)制性規(guī)定。
（2）、司法實(shí)踐中爭(zhēng)議比較大的是《商品房竣工驗(yàn)收備案表》和消防驗(yàn)收合格是否是房屋交付的法定必要條件？在主合同已有明確約定的情形下，開發(fā)商和購(gòu)房者能否通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式變更主合同條款？法院主流意見認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的使用條件，由此可見，“經(jīng)驗(yàn)收合格”應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防等在內(nèi)的驗(yàn)收合格，且經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了竣工驗(yàn)收備案登記。綜合驗(yàn)收合格則是指除上述驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)綠化、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理等配套設(shè)施的驗(yàn)收合格。進(jìn)一步而言，除竣工驗(yàn)收合格（包括環(huán)保、消防驗(yàn)收合格）是強(qiáng)制性條件外，其他條件均具有行政管理的屬性，若當(dāng)事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準(zhǔn)。
2、延遲交付事實(shí)的認(rèn)定。開發(fā)商延遲交付房屋的，一般應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)違約責(zé)任；沒有約定或約定不明的，則依照法律規(guī)定。（1）、對(duì)于是否履行房屋交付的通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，包括郵寄送達(dá)通知的回執(zhí)、電子送達(dá)的記錄、直接送達(dá)的影像資料等，有證據(jù)證明購(gòu)房者在接受交房通知后無(wú)正當(dāng)理由拒不接受房屋后，又主張逾期交房違約金的，不予支持。（2）、商品房未經(jīng)行政備案登記的，原則上不能交付使用，此時(shí)交房，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受并有權(quán)要求支付逾期交房的違約金。（3）、對(duì)于雖不具備備案登記形式要件的房屋，但房屋已經(jīng)實(shí)質(zhì)驗(yàn)收合格的，開發(fā)商與購(gòu)房者依約完成房屋交付，轉(zhuǎn)移房屋占有的，購(gòu)房者實(shí)際占有、居住使用后主張逾期違約金的，購(gòu)房者不能舉證證明房屋的交付存在欺詐、脅迫等情形的，基于誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)不予支持。但房屋存在嚴(yán)重影響居住使用功能的質(zhì)量問(wèn)題的除外。有關(guān)開發(fā)商違規(guī)交房的行為應(yīng)由相關(guān)行政主管部門處理。
（四）關(guān)于房屋質(zhì)量的法律適用問(wèn)題。
目前審理房屋質(zhì)量問(wèn)題，除合同法相關(guān)規(guī)定之外，主要系依商品房買賣合同司法解釋第十二條的規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”以及第十三條的規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”對(duì)于這兩個(gè)條文的理解，目前法律適用的難點(diǎn)在于以下幾點(diǎn)：
1、“嚴(yán)重影響正常居住使用”的審查認(rèn)定。對(duì)此，通常認(rèn)為應(yīng)采用實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即看房屋是否真的具有嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。判斷一個(gè)房屋是否具有質(zhì)量問(wèn)題，主要看以下兩方面：（1）是否符合有關(guān)房屋質(zhì)量的法律規(guī)定和合同約定；(2)房屋是否達(dá)到正常的居住使用條件（即看實(shí)質(zhì)）。
2、整改期間是否構(gòu)成逾期交房的違約期間的認(rèn)定。我們認(rèn)為，房屋經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格，開發(fā)商將房屋交付買受人，所交付的房屋雖有質(zhì)量瑕疵，但房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程合格，質(zhì)量瑕疵也不影響房屋的基本使用功能，也不是合同約定的構(gòu)成根本違約的瑕疵情況，這樣的質(zhì)量瑕疵，不影響開發(fā)商交房義務(wù)的履行，買受人不得拒收房屋并追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
（五）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證的法律問(wèn)題。
1、產(chǎn)權(quán)證書的辦理是否屬于主合同義務(wù)的問(wèn)題。首先，應(yīng)明確的是開發(fā)商的辦證義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的主合同義務(wù)，并非附屬義務(wù)。從房管部門登記辦證的流程看，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)需要買賣雙方相互協(xié)助和配合，其中開發(fā)商所負(fù)有的是“協(xié)助辦證”或“協(xié)助辦理登記”義務(wù)，具體應(yīng)當(dāng)包括：A、辦理轉(zhuǎn)移登記前應(yīng)由開發(fā)商先行取得的文件，如辦理測(cè)繪、權(quán)屬登記等必要法律文件；B、在購(gòu)房人申請(qǐng)辦證時(shí)，提供上述文件；C、依房管部門要求或合同約定，協(xié)助購(gòu)房人遞交辦證資料、代繳稅費(fèi)；D、為實(shí)現(xiàn)登記辦證，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商配合或履行的其他事項(xiàng)以及合同約定的應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的其他辦證義務(wù)。
2、作為違約構(gòu)成要件的“出賣人的原因”探析。按照合同法理解商品房買賣合同司法解釋第十八條，則“出賣人的原因”應(yīng)包括出賣人自身的原因以及可歸于當(dāng)事人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。然而，具體到導(dǎo)致逾期辦證的原因，實(shí)際問(wèn)題則要復(fù)雜得多。依最高人民法院的觀點(diǎn)，開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的前提是由于開發(fā)商的原因?qū)е碌霓k證遲延，對(duì)于購(gòu)房人的原因及房管部門辦證時(shí)間引起的遲延，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。所以對(duì)開發(fā)商而言，只要妥善履行了其協(xié)助義務(wù)，例如及時(shí)通知購(gòu)房人遞交資料和費(fèi)用，及時(shí)協(xié)助購(gòu)房人將辦證資料交給房管部門，提交辦理房產(chǎn)證需要由開發(fā)商提供的資料給房管部門，就已屬于妥善履行其協(xié)助義務(wù)。對(duì)于房管部門用于審查和辦理登記手續(xù)所花費(fèi)的時(shí)間，不屬于開發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)的范圍，因此在此期間出現(xiàn)的遲延不屬于開發(fā)商的原因，開發(fā)商無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于第三方原因（指職能部門延遲以外的其他原因，比如第三人占有等）是否構(gòu)成開發(fā)商免責(zé)的事由，對(duì)此，實(shí)務(wù)界多數(shù)認(rèn)為：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)楹贤?zé)任是一種嚴(yán)格責(zé)任，不以過(guò)錯(cuò)為構(gòu)成要件，且合同具有相對(duì)性。另外，商品房買賣合同司法解釋是針對(duì)商品房買賣合同糾紛案件作出的，它涉及的主體只有出賣人和買受人，能夠解決的爭(zhēng)議也僅僅限于上述兩者。所以，可以認(rèn)為商品房買賣合同司法解釋中的用詞“非此即彼”，即由于出賣人的原因可以理解為非買受人的原因，至于由于第三人的原因?qū)е鲁鲑u人違約的，出賣人與第三人的糾紛可以另行解決。出賣人即開發(fā)商比買受人更有條件、更有利于問(wèn)題的解決，而且對(duì)“由于出賣人的原因”做廣義的解釋，這樣既符合商品房買賣合同司法解釋的精神，公正地解決問(wèn)題，也具可操作性。同時(shí)，基于保護(hù)弱勢(shì)群體，對(duì)開發(fā)商要嚴(yán)格要求。所以在判定逾期辦證是否屬于開發(fā)商原因時(shí)，建議先行采取推定原則，除非開發(fā)商提交證據(jù)證明非因開發(fā)商原因。畢竟，從舉證能力看，開發(fā)商獲取資料和信息優(yōu)勢(shì)地位更強(qiáng)。
3、權(quán)證逾期的違約金調(diào)整問(wèn)題。這是一個(gè)在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議非常大的問(wèn)題。關(guān)鍵在于雙方均無(wú)證據(jù)證明“過(guò)高”或“過(guò)低”時(shí)法院如何進(jìn)行自由裁量。此類案件的訴訟中，買方通常會(huì)主張合同約定的違約金較低并請(qǐng)求法院予以調(diào)整。在當(dāng)事人未主張的情況下，依最高人民法院意見，法院通常也須依法進(jìn)行釋明并進(jìn)行違約金調(diào)整�，F(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法及時(shí)辦理房屋或土地的權(quán)屬證書。而違約金調(diào)整幅度雖然屬于自由裁量范疇，但是并非無(wú)法定依據(jù)和原則可循。例如，對(duì)于雙方當(dāng)事人在合同中所約定的過(guò)分高于違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》及根據(jù)最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋（二）第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”之規(guī)定予以調(diào)整。目前，對(duì)于此類問(wèn)題的解決通常采取以下幾點(diǎn)原則：（1）、遵循契約自由原則，合同有約定的，一般按約定處理；（2）、當(dāng)事人主張違約金過(guò)高要求調(diào)整的，法院大多根據(jù)上述法律依據(jù)和判定標(biāo)準(zhǔn)在因違約造成損失的30%以下幅度掌握；（3）、沒有約定的，按照商品房買賣合同司法解釋第十八條的規(guī)定處理，即按已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
（六）變更規(guī)劃設(shè)計(jì)行為的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題。
實(shí)務(wù)中，有個(gè)別涉商品房銷售合同糾紛的產(chǎn)生，是因?yàn)橘?gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商最終未按照房屋或小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)和交付，故起訴要求其予以整改或賠償。但是，對(duì)于如何認(rèn)定開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)行為的性質(zhì)問(wèn)題尚缺乏統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)開發(fā)商預(yù)先在合同中以特殊條款對(duì)之加以規(guī)避的情況下能否認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約，亦存在很大爭(zhēng)議。比較統(tǒng)一的做法是首先應(yīng)由行政職能部門就規(guī)劃變更是否符合設(shè)計(jì)方案以及是否合理應(yīng)作出相應(yīng)的認(rèn)定。但對(duì)于既成事實(shí)而又無(wú)法整改的，開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成法律上或事實(shí)上的不能履行、也不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過(guò)高等情形的，則可酌定開發(fā)商賠償損失或承擔(dān)約定違約金。
（七）售后包租的效力認(rèn)定問(wèn)題。
售后包租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對(duì)于售后包租是否認(rèn)定無(wú)效？我們認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非法律和行政法規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)2011年施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，符合該解釋第一條第一款規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪或變相吸收公眾存款罪定罪處罰。
（八）購(gòu)房者不依銀行按揭貸款合同的約定履行還款義務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)是否可以主張解除商品房買賣合同的問(wèn)題。
就此問(wèn)題應(yīng)該從兩個(gè)方面予以考慮和判定，一是約定解除條件是否成就，二是法定解除條件是否成就。無(wú)論是商品房買賣合同司法解釋還是相關(guān)的行政法規(guī)均未作出借款合同效力可以反向影響商品房買賣合同的規(guī)定。貸款合同與商品房買賣合同雖然有一定的關(guān)聯(lián)，但仍然是各自獨(dú)立的合同。在開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后，其即享有對(duì)購(gòu)房者的追償權(quán)。因此，對(duì)于法定解除條件的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵循《合同法》第九十四條的規(guī)定，即判斷購(gòu)房者拖欠按揭貸款的行為是否構(gòu)成根本違約的要件，即是否能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的。如果構(gòu)成根本違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，比如此行為導(dǎo)致雙方及銀行不能如期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)和抵押登記，致使不能及時(shí)解除開發(fā)商保證責(zé)任的，則應(yīng)當(dāng)解除合同。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)通常以合同附件的形式對(duì)此種情形進(jìn)行約定，即約定如購(gòu)房者不按期償還貸款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，則開發(fā)商有權(quán)解除合同。這樣的約定存在一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是“不按期”的具體時(shí)間并不明確，如果購(gòu)房者因一些個(gè)人原因或特殊情況在很短的時(shí)間未能償還銀行貸款，比如一、二個(gè)月，而導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，此時(shí)即解除合同顯然有失公平，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，對(duì)于那些短期內(nèi)未償還銀行貸款，在開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后又及時(shí)履行還款義務(wù)的，不宜解除合同。但對(duì)于那些長(zhǎng)期未按期償還貸款導(dǎo)致開發(fā)承擔(dān)保證責(zé)任的，則可以依雙方約定解除合同。這種“長(zhǎng)期”的合理期限應(yīng)以六個(gè)月以上時(shí)間計(jì)算比較合情合理。然而，不管是法定解除還是約定解除，在商品房辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)之后，雖然開發(fā)商在此前已經(jīng)承擔(dān)了保證責(zé)任，但為了穩(wěn)定市場(chǎng)交易，此時(shí)已不宜解除合同，而應(yīng)由開發(fā)商行使追償權(quán)。
值得注意一個(gè)問(wèn)題就是，如果在解除合同前，商品房被法院進(jìn)行了預(yù)查封的，由于預(yù)查封是旨在使被執(zhí)行人保有基于房屋買賣合同所享有的債權(quán)，以便將來(lái)實(shí)現(xiàn)該債權(quán)，取得房屋的所有權(quán)，從而預(yù)查封轉(zhuǎn)化為正式查封，得以執(zhí)行。因此，一旦該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)被查封，當(dāng)事人就不能再通過(guò)行使合同約定的解除權(quán)解除合同，也不能通過(guò)協(xié)商一致解除合同。只有符合法律規(guī)定的解除情形，當(dāng)事人才能依據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，依法解除合同。
（九）商品房買賣合同解除及解除權(quán)行使期限的問(wèn)題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定了商品房買賣合同解除的行使和期限，該條應(yīng)與最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條相結(jié)合予以適用。實(shí)踐中的問(wèn)題是合同雙方遲延支付購(gòu)房款或延遲交付房屋，守約方有權(quán)解除合同但沒有行使解除權(quán)，后以行為方式與違約方繼續(xù)履行合同，其后請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)否支持？我們認(rèn)為，任何一方在合同解除條件成就，均有權(quán)解除商品房買賣合同，但在接受買受人的繼續(xù)履行合同之后，應(yīng)視為對(duì)合同解除權(quán)的放棄，不得再要求解除商品房買賣合同。法律對(duì)合同解除權(quán)這一形成權(quán)設(shè)定除斥期間的目的在于穩(wěn)定民事法律關(guān)系和維護(hù)社會(huì)正常秩序。當(dāng)一方當(dāng)事人享有解除權(quán)時(shí)，如果該當(dāng)事人長(zhǎng)期不行使解除權(quán)，將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系處于不穩(wěn)定、不確定的狀態(tài)。作為享有解除權(quán)的一方當(dāng)事人，不管是選擇解除合同，還是選擇要求繼續(xù)履行合同，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)確定。為督促享有解除權(quán)一方當(dāng)事人及時(shí)作出選擇，法律規(guī)定了解除權(quán)的除斥期間，當(dāng)事人超過(guò)除斥期間未行使解除權(quán)的，應(yīng)視為解除權(quán)已消滅。從規(guī)定解除權(quán)除斥期間的立法目的來(lái)看，不管是法定解除權(quán)還是約定解除權(quán)，在除斥期間這個(gè)問(wèn)題上并無(wú)二致。
關(guān)于合同中未約定解除權(quán)行使期限的處理。根據(jù)法理，解除權(quán)屬于形成權(quán)，應(yīng)該有一定的行使期限限制，其目的就是為了促使權(quán)利人及時(shí)行使自己的權(quán)利，維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十五條第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”從該法條可以看出，催告的作用在于提示解除權(quán)人自由行使其解除權(quán)，重在提示、提醒。事實(shí)上，解除權(quán)人的相對(duì)人未按照合同約定履行合同義務(wù)，使合同履行的狀態(tài)中斷，也可以起到對(duì)解除權(quán)人的提示作用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定的精神，宜把催告通知到達(dá)的次日確定為除斥期間的第一天。在既無(wú)法律規(guī)定和當(dāng)事人的約定，又無(wú)催告的情況下，如果除斥期間一直不起算，意味著解除權(quán)較長(zhǎng)時(shí)間地存續(xù)，不利于及早確定違約行為發(fā)生后的合同關(guān)系，容易破壞現(xiàn)存的法律秩序，故根據(jù)司法解釋的規(guī)定，除斥期間應(yīng)從解除權(quán)發(fā)生之日起計(jì)算一年。
三、妥善處理涉商品房合同糾紛案件的對(duì)策與建議
(一)房地產(chǎn)企業(yè)需提升競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)管理水平
1、房地產(chǎn)企業(yè)需提升競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，其盈利能力呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，最后生存下來(lái)將會(huì)是有優(yōu)勢(shì)并且競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的企業(yè)。企業(yè)應(yīng)將原先的土地資源優(yōu)勢(shì)讓位于管理能力和專業(yè)能力的優(yōu)勢(shì)，企業(yè)定位不僅僅是做生意，而是做企業(yè)，立足于市場(chǎng)，加強(qiáng)專業(yè)能力的建設(shè)，以求企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。
2、房地產(chǎn)企業(yè)需提升服務(wù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)需建設(shè)高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位到工程建設(shè)過(guò)程、推廣過(guò)程，一直到賣出房子、業(yè)主入住的物業(yè)管理，都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，貼近客戶的需求，這是一個(gè)完整的、公開的過(guò)程，把服務(wù)做好了，通過(guò)業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，如何選擇更好的地段、進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這都是企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮的因素。
3、房地產(chǎn)企業(yè)需提升管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，比如內(nèi)部需建立有一定專業(yè)知識(shí)的預(yù)防、化解糾紛的專業(yè)部門，尤其是契約管理水平的提高，注意合同履行證據(jù)的收集和保管，比如交房通知、簽約通知的回執(zhí)等；另外切實(shí)加強(qiáng)誠(chéng)信平臺(tái)的構(gòu)建，使誠(chéng)信原則貫串于整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，以求降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
（二）政府職能部門需依其職權(quán)加強(qiáng)行政管理和引導(dǎo)
1、進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系。建議加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)力度，縮短備案時(shí)間和流程，特別加強(qiáng)法律、法規(guī)、政策的宣傳和引導(dǎo)；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程管理，制止擅自變更規(guī)劃、違規(guī)交易和哄抬房?jī)r(jià)行為；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信用檔案建設(shè)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，增加交易活動(dòng)的透明度；加強(qiáng)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)和行業(yè)自律，營(yíng)造健康有序的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
2、完善商品房買賣合同示范文本和文本附件的規(guī)范使用。建議行政主管部門修改并完善現(xiàn)行商品房買賣合同示范文本，調(diào)整其中與購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)相違背的相應(yīng)條款，并賦予示范文本一定的強(qiáng)制效力；統(tǒng)一制定合同附件中有關(guān)房屋質(zhì)量、房屋交付、儲(chǔ)藏室、物業(yè)等條款的標(biāo)準(zhǔn)，限制開發(fā)商隨意以補(bǔ)充協(xié)議的形式免除自身義務(wù)或加重購(gòu)房者的責(zé)任。
3、引導(dǎo)建立房地產(chǎn)糾紛行業(yè)協(xié)會(huì)或類似組織。建議政府在房地產(chǎn)行業(yè)建立行業(yè)協(xié)會(huì)或類似組織，行業(yè)協(xié)會(huì)雖是一種民間性組織，但是它在很多領(lǐng)域發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用，它介于政府、企業(yè)之間，商品生產(chǎn)者與經(jīng)營(yíng)者之間，并為其服務(wù)、咨詢、溝通、監(jiān)督、公正、自律、協(xié)調(diào)的社會(huì)中介組織，其功能定位于制定行業(yè)行為規(guī)范、解釋相關(guān)政策性規(guī)定，調(diào)處對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的矛盾糾紛等。在預(yù)防、化解矛盾糾紛方面，行業(yè)協(xié)會(huì)具有政策信息優(yōu)勢(shì)、專業(yè)優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)。充分發(fā)揮人民調(diào)解程序簡(jiǎn)便、成本低廉的優(yōu)勢(shì)，相比而言，糾紛進(jìn)入訴訟程序，不僅要經(jīng)歷起訴、立案、審查、開庭、質(zhì)證、鑒定、裁判、執(zhí)行等多個(gè)程序，而且也意味著要投入較高的訴訟成本，但是如果雙方利用行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解，社會(huì)成本和經(jīng)濟(jì)成本都會(huì)相對(duì)小得多，所以行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解在涉房地產(chǎn)糾紛中具有一定的可行性、經(jīng)濟(jì)性。
（三）法院需依職能化解糾紛并指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)
1、通過(guò)個(gè)案的公正處理化解矛盾糾紛。法院在審理案件的過(guò)程中，注重引入誠(chéng)實(shí)信用和實(shí)質(zhì)公平原則，同時(shí)兼顧程序和實(shí)體上的正義，保證雙方訴訟地位的完全平等，充分聽取當(dāng)事人的訴辯意見，法官注重釋法，理清業(yè)主與開發(fā)商及銀行三者之間的不同法律關(guān)系，引導(dǎo)當(dāng)事人遵循誠(chéng)實(shí)守信，以合情、合理、合法的方式維護(hù)自己的權(quán)益。對(duì)于特殊案件事實(shí)的查明，還應(yīng)積極援引實(shí)質(zhì)公平原則，合理分配雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任，分配舉證責(zé)任時(shí)應(yīng)遵循側(cè)重保護(hù)消費(fèi)者合法利益的原則，通過(guò)大量個(gè)案公平、公正的處理，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康穩(wěn)定和正常秩序。同時(shí)關(guān)注輿情動(dòng)向，注重以案釋法，提高交易雙方的法律意識(shí)，妥善化解群體性糾紛案件。
2、通過(guò)定期發(fā)布典型案例指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。人民法院定期通過(guò)電視、電臺(tái)、報(bào)紙等新聞媒體以及互聯(lián)網(wǎng)，發(fā)布典型案例，對(duì)典型案例涉及的法律問(wèn)題進(jìn)行詮釋。通過(guò)這種形式一方面接受人民群眾監(jiān)督，另一方面能起到向人民群眾宣傳法律、明示同類案件處理標(biāo)準(zhǔn)的效果，提高買賣雙方的法律意識(shí)，在選擇房產(chǎn)中介公司、依法納稅、收集保留好相關(guān)證據(jù)方面，為當(dāng)事人提供指導(dǎo)，從而達(dá)到指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。
3、通過(guò)建立多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。人民法院應(yīng)完善建立多元矛盾糾紛化解機(jī)制，實(shí)現(xiàn)多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，整合法院司法權(quán)和行政執(zhí)法權(quán)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整、引導(dǎo)和規(guī)范作用，形成解決矛盾糾紛和調(diào)整、引導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)的合力，從而進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。比如對(duì)于商品房銷售廣告涉嫌虛假宣傳的，法院將審理中發(fā)現(xiàn)的涉嫌虛假宣傳的事實(shí)信息予以互通共享，由行政部門及時(shí)規(guī)制和查處相應(yīng)違法行為，以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，維持商品房銷售市場(chǎng)的良好秩序。
第二部分 案例
一、仲某與某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案（購(gòu)房意向書的性質(zhì)認(rèn)定）
[裁判要旨]
購(gòu)房意向書從性質(zhì)上應(yīng)為有效的預(yù)約合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守，依誠(chéng)信原則履行進(jìn)一步的談判、磋商等義務(wù)。違反購(gòu)房協(xié)議書約定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對(duì)守約方因依賴?yán)媛淇债a(chǎn)生的損失應(yīng)酌情予以賠償。
[基本案情]
2014年7月12日，仲某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》，約定仲某向某房地產(chǎn)公司支付購(gòu)房意向金2000元，取得該公司所開發(fā)的小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，某房產(chǎn)公司在該小區(qū)正式認(rèn)購(gòu)時(shí)，優(yōu)先通知仲某前來(lái)選擇認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)商鋪的面積為150平方米，均價(jià)約為每平方米7000元（可能有1500元的浮動(dòng)）。如仲某未在約定期限內(nèi)認(rèn)購(gòu)單元的，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已付的意向金無(wú)息退還；如前來(lái)認(rèn)購(gòu)的，則意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。意向書對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確。意向書簽訂后，仲某向某房地產(chǎn)公司支付了上述意向金。
某房地產(chǎn)公司于2012年11月26日，取得建設(shè)上述小區(qū)的項(xiàng)目建議書批復(fù)；2012年4月取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2013年11月4日取得拆遷許可證；2014年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2014年6月30日取得預(yù)售許可證。某房地產(chǎn)公司在銷售商鋪時(shí)，未通知仲某前來(lái)認(rèn)購(gòu)。2015年年初，仲某向某房產(chǎn)公司要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同，卻被告知因商鋪價(jià)格上漲，房產(chǎn)商不認(rèn)可原約定的價(jià)格，且商鋪已全部銷售完畢，無(wú)法履行合同，只能退回意向金。
仲某遂向法院起訴，要求某房產(chǎn)公司按照105萬(wàn)元的價(jià)格履行雙方合同，或者賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。某房產(chǎn)公司則表示，雙方簽訂意向書時(shí)其尚未取得相關(guān)證照，因此意向書無(wú)效。即使該意向書有效，仲某所付意向金也只是相當(dāng)于定金，某房產(chǎn)公司僅應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任。
[裁判]
原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的意向書具有預(yù)約合同的性質(zhì)，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表現(xiàn)形式，某房產(chǎn)公司要求按定金罰則處理的主張無(wú)法律依據(jù)。由于某房產(chǎn)公司的過(guò)錯(cuò)造成雙方無(wú)法進(jìn)一步談判簽訂正式的買賣合同，意向書已無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除。某房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)違約預(yù)約合同的違約責(zé)任。根據(jù)預(yù)約合同的性質(zhì)、某房產(chǎn)公司的過(guò)錯(cuò)程度、仲某的支付對(duì)價(jià)和可能造成依賴?yán)娴膿p失等，原審法院判決：1、解除仲某與某房產(chǎn)公司簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》；2、某房產(chǎn)公司返還仲某意向金2000元；3、某房產(chǎn)公司賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元；4、仲某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
原審法院判決后，仲某不服向二審法院提起上訴稱：涉案意向書合法有效且可實(shí)際履行，某房產(chǎn)公司違反約定故意不通知仲某，存在過(guò)錯(cuò)，使仲某基于意向書的預(yù)期收益喪失，故請(qǐng)求二審依法判決支持仲某的原審訴請(qǐng)。
某房產(chǎn)公司亦不服向二審法院提起上訴稱：原審認(rèn)定意向書具有預(yù)約合同性質(zhì)系違背事實(shí)和法律，且判決解除意向書、某房產(chǎn)公司返還意向金違反了“不告不理”原則。某房產(chǎn)公司有權(quán)依據(jù)情勢(shì)變更原則不與仲某簽訂買賣合同，其主觀上不存在過(guò)錯(cuò)，客觀上未給仲某造成損失。故請(qǐng)求法院依法判決不支持仲某之訴請(qǐng)。
二審法院審理后認(rèn)為，簽訂意向書前，某房產(chǎn)公司辦理了有關(guān)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)，雙方在涉案意向書中指定的商鋪買賣存在現(xiàn)實(shí)的履行基礎(chǔ)，且意向書明確了當(dāng)事人的基本情況、擬購(gòu)商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等，表明雙方經(jīng)談判的條件成就時(shí)將進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成合意，系具有法律約束力的合同。同時(shí)，意向書是對(duì)未來(lái)簽署正式買賣合同的預(yù)先安排，并以書面形式明確了將來(lái)就訂立買賣合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的，系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同，對(duì)其效力應(yīng)予認(rèn)定。某房產(chǎn)公司未按約履行通知義務(wù)，反而在原審中主張意向書無(wú)效，違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，顯屬違約。鑒于該違約行為導(dǎo)致仲某喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)商鋪的機(jī)會(huì)，雙方亦無(wú)法按意向書的約定繼續(xù)履行，故某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審法院判決1萬(wàn)元賠償金額難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失，二審法院在綜合考慮近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)及雙方當(dāng)事人履約情況的基礎(chǔ)上確定某房產(chǎn)公司賠償金額。另因預(yù)約合同與本合同存在法律性質(zhì)差異，對(duì)仲某主張的賠償金額難以完全采納。據(jù)此，二審法院維持原審判決第1、2、4項(xiàng)；撤銷第3項(xiàng)；改判某房產(chǎn)公司賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失15萬(wàn)元。
二、周某與某房地產(chǎn)公司預(yù)售合同糾紛案（廣告內(nèi)容構(gòu)成要約的認(rèn)定）
[裁判要旨]
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
[基本案情]
某日，周某與某房地產(chǎn)公司簽訂《XX市商品房預(yù)售合同》，約定周某向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買某處房屋。雙方在補(bǔ)充條款中約定，某房地產(chǎn)公司交付房屋時(shí)，必須與樓書說(shuō)明一致，如有違反，周某有權(quán)追究對(duì)方責(zé)任。周某在購(gòu)房時(shí)拿到印有“巴黎De春天”、“某某苑”字樣的彩色印刷品，上寫明“凱旋門的氣度風(fēng)光、香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等廣告詞語(yǔ)，并注明交房標(biāo)準(zhǔn)為每戶獨(dú)立水、電、煤氣及熱水表，每戶供電量6KV，4表均出戶設(shè)置。之后，某房地產(chǎn)公司交付房屋時(shí)，向周某提供了《家庭智能化項(xiàng)目裝修指導(dǎo)書》，其中明確住房中已預(yù)裝了數(shù)字式的熱水、冷水、煤氣表，控制線連入了家庭智能控制器，目前已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)3表的遠(yuǎn)程抄送……3表原則上不允許移動(dòng)，如用戶確實(shí)需移動(dòng)，請(qǐng)與物業(yè)管理中心聯(lián)系。周某在該《指導(dǎo)書》上簽了字。
合同訂立后，周某按約付清房款，但某房地產(chǎn)公司交付的房屋卻與樓書說(shuō)明相去甚遠(yuǎn)，煤氣、熱水、冷水3表均在戶內(nèi)，樓書載明的大部分設(shè)施未能兌現(xiàn)，而且前庭廣場(chǎng)環(huán)境嘈雜，出行不便。因某房地產(chǎn)公司違反合同約定，遂起訴要求某房地產(chǎn)公司將煤氣表、水表移至戶外，將樓盤說(shuō)明書中表述的環(huán)境、休閑等設(shè)施配套到位，并支付違約金1.4萬(wàn)元。
被告某房地產(chǎn)公司辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳而非合同，其在銷售過(guò)程中，先后印制過(guò)幾種不同形式的廣告宣傳品，從未出過(guò)正式樓書。且在周某入戶時(shí)，其已就熱水、冷水、煤氣表等有關(guān)事項(xiàng)書面通知周某，周某也簽字表示同意，故不同意周某的訴訟請(qǐng)求。
[裁判]
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人將廣告內(nèi)容訂入合同或?qū)V告、說(shuō)明書、示意圖等作為合同附件的，應(yīng)當(dāng)就該部分條款承擔(dān)民事責(zé)任。雙方簽訂的合同補(bǔ)充條款中“樓書說(shuō)明”內(nèi)容不詳，且合同也沒有相應(yīng)附件，故違約責(zé)任缺乏事實(shí)依據(jù)。周某提供某房地產(chǎn)公司印制的彩色印刷品具有廣告性質(zhì)，該公司對(duì)樓盤的整體效果在文字上做一定的修飾和夸張并無(wú)不當(dāng)。由于該廣告宣傳品所稱效果和交房標(biāo)準(zhǔn)沒有作為雙方約定內(nèi)容訂入合同，周某要求某房地產(chǎn)公司按此標(biāo)準(zhǔn)交付房屋和賠償違約金缺乏依據(jù)，據(jù)此駁回原告訴請(qǐng)。
二審法院認(rèn)為，周某與某房地產(chǎn)公司簽訂的《XX市商品房預(yù)售合同》合法有效。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是該彩色印刷品是否為雙方補(bǔ)充條款中約定的樓書說(shuō)明及某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。某房地產(chǎn)公司發(fā)放的彩色印刷品雖未明確表述為樓書說(shuō)明，但從內(nèi)容分析，該印刷品為某房地產(chǎn)公司對(duì)外銷售房屋的宣傳載體，對(duì)周某所購(gòu)房屋的小區(qū)環(huán)境與設(shè)施作了完整描述，內(nèi)容上具有樓書說(shuō)明的性質(zhì)；且某房地產(chǎn)公司在售房時(shí)亦將該印刷品交付周某，作為普通購(gòu)房者，周某完全有理由相信該印刷品即雙方約定的樓書說(shuō)明，故應(yīng)認(rèn)定該彩色印刷品性質(zhì)上屬雙方約定的樓書說(shuō)明。因在目前商品房銷售過(guò)程中，樓書亦可作為房產(chǎn)商廣告宣傳的一種載體，兩者在形式及內(nèi)容上并無(wú)嚴(yán)格區(qū)分，因此某房地產(chǎn)公司認(rèn)為印刷品系廣告宣傳品而非樓書難以令人信服。根據(jù)查明事實(shí)，某房地產(chǎn)公司在實(shí)際履行情況與樓書說(shuō)明不完全一致，違反了約定，但由于雙方對(duì)某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任形式約定不明確，且周某亦未提出相關(guān)損失依據(jù)，故其要求依據(jù)合同規(guī)定由某房地產(chǎn)公司支付違約金，依據(jù)不足。某房地產(chǎn)公司雖構(gòu)成違約，但鑒于其已完成樓書說(shuō)明中大部分內(nèi)容，法院將根據(jù)其違約程度酌情確定其賠償數(shù)額，原審法院對(duì)周某要求某房地產(chǎn)公司支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持不當(dāng)。周某上訴認(rèn)為小區(qū)環(huán)境與廣告效果不符，因雙方關(guān)于小區(qū)的環(huán)境效果并未約定具體標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)該主張難以支持。據(jù)此判令某房地產(chǎn)公司于判決生效之日起10日內(nèi)賠償周某3000元。
三、原告馬某某與被告江蘇某某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛（房屋交付違約責(zé)任的認(rèn)定）
[裁判要旨]
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。“經(jīng)驗(yàn)收合格”應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防等在內(nèi)的驗(yàn)收合格，且在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了竣工驗(yàn)收備案登記。
[基本案情]
2013年12月20日，原告馬某某與被告某某置業(yè)公司簽訂《XX市商品房買賣合同》一份，合同約定，原告向被告購(gòu)買其開發(fā)的位于某市某某灣花園3幢104室房屋，建筑面積為110.61平方米，總價(jià)款為561458元，被告于2015年8月30日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付原告使用。合同第九條約定，被告逾期超過(guò)60日交房的，原告有權(quán)解除合同，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后，原告于2013年12月20日向原告繳納房款171458元，2014年3月20日又繳納房款390000元。2015年9月4日，被告向原告交付了上述房屋。原告接收房屋后即對(duì)房屋進(jìn)行裝修并已裝修完畢居住。
另查明，被告開發(fā)的包括案涉房屋在內(nèi)的建設(shè)工程于2015年9月2日經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位驗(yàn)收合格，同年9月7日經(jīng)XX市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站確認(rèn)上述工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收的程序和組織形式驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。案涉工程的消防設(shè)施于2015年11月13日驗(yàn)收合格。
[裁判]
法院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，故為合法有效，雙方均應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)，一方違約則另一方有權(quán)要求違約方按合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，原被告雙方約定的交房條件是“經(jīng)驗(yàn)收合格”，但該條件還有個(gè)前置的約束條件即根據(jù)國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，也就是說(shuō)，被告交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的使用條件，由此可見，“經(jīng)驗(yàn)收合格”應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防等在內(nèi)的驗(yàn)收合格，且在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了竣工驗(yàn)收備案登記。綜合驗(yàn)收合格則是指除上述驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)綠化、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理等配套設(shè)施的驗(yàn)收合格。被告向原告交付房屋時(shí)，房屋尚未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，即按照雙方合同的約定，尚不能滿足交房的條件，不能視為被告完成了交房的形式和實(shí)質(zhì)要件。但原告在交房條件未成就前，卻與被告完成了房屋的交接，對(duì)房屋進(jìn)行占有、管理、裝修和使用，該行為足以說(shuō)明原告實(shí)質(zhì)接收了房屋，且事后亦未提出房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，因此可以認(rèn)定被告完成了交房義務(wù)。原告一方面對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用，另一方面又不認(rèn)可被告已完成了房屋交付，要求將其對(duì)房屋占有使用期間計(jì)入被告延遲交付房屋期間并由被告承擔(dān)違約責(zé)任、賠償違約損失，不符合合同法規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)此，本院依法不應(yīng)予以支持。但被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告接受房屋之前因延遲交付而產(chǎn)生的違約責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、被告江蘇某某置業(yè)有限公司支付給原告馬某某延遲交房的違約金人民幣1403.65元。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
四、胡某與某地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（輕微質(zhì)量瑕疵不能成為拒絕接收房屋的理由）
[裁判要旨]
房屋經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)商將房屋交付買受人，所交付的房屋雖有質(zhì)量瑕疵，但房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程合格，質(zhì)量瑕疵也不影響房屋的基本使用功能，也不是合同約定的構(gòu)成根本性違約的瑕疵情況，這樣的質(zhì)量瑕疵，不影響開發(fā)商交房義務(wù)的履行，買受人不得拒收房屋并追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
[基本案情]
被告某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱被告）于2014年7月30日取得某房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）的《新建住宅交付使用許可證》。2013年8月19日，原告胡某、俞某與被告簽訂定金協(xié)議，約定原告向被告預(yù)訂系爭(zhēng)房屋。不久之后 ，雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂《商品房預(yù)售合同》，房屋總價(jià)為207萬(wàn)元。合同約定：被告應(yīng)于2014年12月31日前交房；如被告未按期交房，應(yīng)支付違約金；被告已選聘某物業(yè)公司對(duì)房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理；房屋的交付條件為被告取得《新建住宅交付使用許可證》，以下情況之一均視為房屋的交付使用，以最早發(fā)生日為交付日，并作為房屋交付的標(biāo)志：1、原告簽署了該房屋的交付協(xié)議書或房屋交接書；2、原告接受了該房屋的主要入戶鑰匙；3、原告開始對(duì)該房屋進(jìn)行裝修或者以其他方式使用該房屋。2014年8月19日，原告支付被告定金2萬(wàn)元。8月29日，原告支付被告首付款61萬(wàn)元。11月9日，原告通過(guò)銀行貸款方式支付被告房款144萬(wàn)元。原告接到被告收房通知后，于11月13日至系爭(zhēng)房屋內(nèi)查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋存在地坪起鼓起砂、墻面起殼等質(zhì)量瑕疵。被告亦認(rèn)可案涉房屋交付存在上述質(zhì)量瑕疵。當(dāng)日，原告簽署《業(yè)主入住交接單》，但在該交接單上簽署“注：此單本人簽名僅作交付維修基金使用，而并未作交房之交接單”。
原告訴稱：合同簽訂后，原告依約付款，開發(fā)商應(yīng)將無(wú)質(zhì)量瑕疵的房屋交給原告。但被告通知原告收房時(shí)，房屋有質(zhì)量瑕疵，未將質(zhì)量瑕疵整改以前，被告交付的房屋未達(dá)到交付條件，原告無(wú)法接收房屋，故起訴請(qǐng)求法院判令支付逾期交房違約金并將系爭(zhēng)房屋交付原告。
被告辯稱，不存在沒有交房的事實(shí)。一般房屋質(zhì)量瑕疵，不影響開發(fā)商交房。被告根據(jù)合同的約定在2014年11月13日已經(jīng)將本案案涉房屋交付了原告，且原告在業(yè)主入住的交接單中也簽名確認(rèn)了收房。原告在交接手續(xù)辦理之前看房多次，雙方在沒有問(wèn)題的情況下，才辦理交接手續(xù)的。
[裁判]
原被告就案涉房屋簽訂的《商品房預(yù)售合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。被告應(yīng)在2014年12月31日前將案涉房屋交付原告。本案中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在被告交付的房屋有質(zhì)量瑕疵，原告是否可以拒絕收房。原告認(rèn)為其雖在2014年11月13日簽署業(yè)主入住交接單，但因被告交付的房屋有質(zhì)量瑕疵，原告已在該交接單上注明“該交接單不作交房的交接單”，視為被告未將房屋交付原告。法院認(rèn)為，2014年11月13日案涉房屋已經(jīng)符合雙方合同約定的交付條件，原告亦依被告通知前往案涉房屋查驗(yàn)，即使房屋存在質(zhì)量上的瑕疵，但原告無(wú)證據(jù)證明該質(zhì)量瑕疵影響房屋正常使用，故原告要求被告支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
最后法院判決：駁回原告訴訟請(qǐng)求。一審宣判后，原告對(duì)判決不服提起上訴。二審駁回上訴，維持原判。
五、張某與某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案（逾期交房及辦證違約責(zé)任的承擔(dān)）
[裁判要旨]
房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主間因延遲交付實(shí)物房屋和房屋權(quán)利所致的糾紛，一直是商品房預(yù)售合同糾紛涉訟的主要原因。對(duì)于如何確定開發(fā)商的違約責(zé)任，審判實(shí)踐中適用法律不盡統(tǒng)一。解除權(quán)是一種形成權(quán)，以權(quán)利人單方的意思表示即可使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅，權(quán)利人有權(quán)單方選擇放棄，而且解除權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于兩個(gè)不同性質(zhì)的權(quán)利，解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式，其目的在于避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，而并非在于補(bǔ)償因違約所致的損失，其本身無(wú)法達(dá)到補(bǔ)償損失的目的，因此，放棄約定的解除權(quán)也并不意味放棄追究違約責(zé)任。
[基本案情]
2013年4月12日，原告張某、被告某房地產(chǎn)公司簽訂《XX市商品房預(yù)售合同》，由原告向被告購(gòu)買涉訟房屋，總價(jià)4426275元。合同第10條約定：該房屋的交付必須符合下列第2種方案所列條件：取得了《住宅交付使用許可證》；被告對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷；原告已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；被告承諾在2014年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），原告有權(quán)單方面解除本合同。合同第11條約定：被告定于2014年6月30日前將房屋交付原告。第12條約定：被告如未在第11條約定的期限內(nèi)交房，應(yīng)向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬(wàn)分之二，自約定期限的第二天起算至實(shí)際交付之日止。雙方在合同的“補(bǔ)充條款”第8條約定變更合同第12條為：被告未在合同第11條約定的期限內(nèi)交房的，應(yīng)向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬(wàn)分之二，自約定期限的第2天起算至實(shí)際交付之日止，但被告應(yīng)支付的違約金以不超過(guò)原告已付房款的2%為限。第14條約定：在被告辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后15日內(nèi)，由原、被告雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)的必備文件；原、被告在簽署《房屋交接書》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。第29條約定：合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為合同不可分割部分，補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。合同簽訂后，雙方按約履行，原告付清房款4383017.20元。2015年1月10日，被告通知原告于2015年1月16日交房。雙方實(shí)際于2015年1月17日辦理了交房手續(xù)。
2015年1月17日，原告書寫違約金確認(rèn)書，確認(rèn)：原告為購(gòu)買涉訟房屋，而與被告簽訂《XX市商品房預(yù)售合同》，由于被告交房逾期，故根據(jù)《預(yù)售合同》補(bǔ)充條款第8條的約定，被告應(yīng)向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬(wàn)分之二，且被告應(yīng)支付的違約金以不超過(guò)原告已付房?jī)r(jià)款之2%為限，原告確認(rèn)并同意截至該房屋交付日，被告應(yīng)向原告支付逾期交房違約金共計(jì)88525.50元。嗣后，原告收到上述違約金。
被告于2015年1月9日取得涉訟房屋的新建住宅交付使用許可證，但未辦理涉訟房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。
原告訴稱：在合同履行期限到來(lái)之日，經(jīng)原告多次催促，直至2015年1月17日，被告才將涉訟房屋交付原告使用，逾期交房期限長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月之久。直至目前已超過(guò)近3個(gè)月沒有辦理小產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告名下。故要求判令：1、被告賠償原告因逾期交房（實(shí)物交付）造成的損失人民幣119474.50元（扣除已經(jīng)支付的88525.50元違約金部分）；2、被告支付自2015年2月1日起算至被告向原告發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記（權(quán)利交付）違約金。
被告辯稱：辦理小產(chǎn)證是原、被告共同去交易中心辦理，并不是一方的義務(wù)，原告主張的違約金也沒有任何依據(jù)。被告存在違約，已經(jīng)主動(dòng)向原告承擔(dān)了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，而原告無(wú)視合同約定，提出沒有約定的主張，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
[裁判]
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容于法不悖，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。被告未能在合同約定的日期前向原告交付房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同的約定向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，被告已依照合同約定向原告支付了約定的違約金。現(xiàn)原告以違約金確認(rèn)書系原告被脅迫簽訂的，非為原告真實(shí)意思表示，因原告未提供相關(guān)證據(jù)佐證，不予采信。
關(guān)于原告要求被告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記（權(quán)利交付）違約金，因被告在預(yù)售合同中承諾在2014年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），故原告要求被告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請(qǐng)，應(yīng)予以支持。被告認(rèn)為，依照預(yù)售合同約定原告未選擇解除合同，原告主張逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金不應(yīng)予以支持，因解除權(quán)是一種形成權(quán)，以權(quán)利人單方的意思表示即可使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅，權(quán)利人有權(quán)單方選擇放棄，而且解除權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于兩個(gè)不同性質(zhì)的權(quán)利，解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式，其目的在于避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，而并非在于補(bǔ)償因違約所致的損失，其本身無(wú)法達(dá)到補(bǔ)償損失的目的，因此，放棄約定的解除權(quán)也并不意味放棄追究違約責(zé)任。故原告自2015年2月1日起算至被告向原告發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請(qǐng)，予以支持。
依照《合同法》第六十條第一款、《商品房買賣合同解釋》第十八條之規(guī)定，判決：駁回原告要求被告賠償因逾期交房（實(shí)物交付）造成的損失人民幣119474.50元（扣除已經(jīng)支付的88525.50元違約金部分）的訴訟請(qǐng)求；被告于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記（權(quán)利交付）違約金，自2015年2月1日起算至被告向原告發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，以4383017.20元總額，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。案件受理費(fèi)減半收取計(jì)2154元，由原告負(fù)擔(dān)1284元，被告負(fù)擔(dān)870元。
一審判決后，原、被告均提起上訴。原告認(rèn)為，原告的損失巨大，僅按照預(yù)售合同約定的違約金，不足以彌補(bǔ)原告的損失。被告認(rèn)為，依照預(yù)售合同約定原告未選擇解除合同，原告主張逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金不應(yīng)予以支持。
二審法院認(rèn)為，合同約定被告應(yīng)于2014年12月31日前取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），但被告卻直到一審判決時(shí)仍未辦出大產(chǎn)證，被告違約事實(shí)存在，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決：駁回上訴，維持原判。
六、李某與A房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任）
[裁判要旨]
實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自違反合同約定改變小區(qū)規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但對(duì)于是否可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)考慮該繼續(xù)履行之行為事實(shí)上是否可以履行并適合強(qiáng)制履行。在小區(qū)平面布局已被實(shí)際改變的情況下，依據(jù)《合同法》第110條，如果構(gòu)成法律上或事實(shí)上不能履行、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過(guò)高等情形，則應(yīng)判令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失或承擔(dān)約定違約金。
[基本案情]
某市“友力大廈”小區(qū)系由被告A房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建造；2013年4月17日，被告取得“友力大廈”的預(yù)售許可證；2014年6月11日，被告取得“友力大廈”的新建住宅交付使用許可證。根據(jù)被告向購(gòu)房人提供的銷售廣告冊(cè)（即售樓書）顯示，小區(qū)內(nèi)共有1、2、3、4號(hào)樓和商務(wù)樓各一幢，其中3、4號(hào)樓東西向排列，其南面即為南北向排列的2號(hào)樓和1號(hào)樓；緊貼3、4號(hào)樓北側(cè)的系商務(wù)樓；小區(qū)住宅主出入口位于2號(hào)樓和3、4號(hào)樓之間，次出入口位于1號(hào)樓和2號(hào)樓之間，小區(qū)的垃圾房位于次出入口的北側(cè)。小區(qū)內(nèi)1號(hào)樓的南面是“兒童樂(lè)園”，1號(hào)樓的東則是“伴月灣”，2號(hào)樓的東南面是“閑情步道”，2號(hào)樓與4號(hào)樓中間是“水榭綠洲”，3號(hào)樓與4號(hào)樓的北面是“白沙淺灘”。該售樓書上開發(fā)商注明“本資料所涉及內(nèi)容最終以政府審批為準(zhǔn)，發(fā)展商保留修改權(quán)利。”
2013年8月19日，原告與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，約定原告向被告購(gòu)買案涉的房屋，預(yù)售價(jià)為人民幣133.5萬(wàn)元；合同第9條約定，被告不得擅自變更已經(jīng)與原告約定的小區(qū)平面布局（見附件四），確需變更的應(yīng)當(dāng)征得原告書面同意，被告如未征得原告同意變更小區(qū)平面布局，原告有權(quán)要求被告恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付總房?jī)r(jià)款0.5%的違約金；電梯廳墻面采用高級(jí)�；u和高級(jí)涂料；被告已經(jīng)選聘B物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理；合同附件四上粘貼有小區(qū)平面布置圖，其中的垃圾房位于次出入口的北側(cè)，出入口標(biāo)示為“辦公車輛出口”，小區(qū)的住宅主出入口位于2號(hào)房和3、4號(hào)房屋之間，次出入口位于1號(hào)房和2號(hào)房之間。簽約后，原告按實(shí)際建筑面積付清了購(gòu)房款132萬(wàn)余元，被告也于2014年6月25日向原告交付了涉訟房屋，但小區(qū)的實(shí)際布局與平面圖和銷售廣告冊(cè)發(fā)生差異：原垃圾房的位置變成了現(xiàn)停車位，垃圾房建造在了3號(hào)樓對(duì)面、東南方向的圍墻拐角處；銷售廣告冊(cè)中的“兒童樂(lè)園”現(xiàn)在是變電房；“伴月灣”現(xiàn)在部分是自行車棚；“水榭綠洲”現(xiàn)在是綠地；“白沙淺灘”現(xiàn)在是停車點(diǎn)。另外，原告入住涉訟房屋后，發(fā)現(xiàn)鋁合金窗的限位出現(xiàn)故障，窗開啟后不能固定定位。2015年4月，被告與B物業(yè)管理公司協(xié)議解除了物業(yè)管理服務(wù)合同，同時(shí)聘請(qǐng)了C物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。2016年3月，遭被告解聘的一名員工向小區(qū)部分居民家中散發(fā)了不利于被告的材料后，原告等部分業(yè)主遂與被告交涉，未果后原告即訴至法院。
原告訴稱：1、被告繼續(xù)履行預(yù)售合同，實(shí)施“友力大廈”的景點(diǎn)規(guī)劃，若無(wú)法履行，則應(yīng)根據(jù)預(yù)售合同第9條規(guī)定的按購(gòu)房總金額的0.5%予以違約賠償；2、停止對(duì)“友力大廈”住房的侵害行為，恢復(fù)小區(qū)出入口，恢復(fù)原有自行車車庫(kù)規(guī)劃，解決小區(qū)住房自行車停放問(wèn)題；3、要求對(duì)其他違約行為進(jìn)行整改，包括：小區(qū)各單元門廳（電梯廳）的墻面裝飾（�；u）；小區(qū)綠化的回填土和建筑垃圾的清除；房屋的彩鋁窗質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患；擅自違約更換物業(yè)單位；建筑質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致多戶墻頭開裂；4、原告購(gòu)房時(shí)開發(fā)商顯示的小區(qū)模型中商務(wù)樓高度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于3、4號(hào)住宅樓，實(shí)際并非如此，要求開發(fā)商予以恢復(fù)。
被告A房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辯稱：原告以樓書作為依據(jù)提起訴訟缺乏法律依據(jù)，因?yàn)闃菚厦鞔_提示本資料所涉及內(nèi)容最終以政府有關(guān)部門審批為準(zhǔn)，發(fā)展商保留修改權(quán)利。被告已按照預(yù)售合同約定履行全部的義務(wù)。關(guān)于出入口的問(wèn)題被告系按合同履行的，不存在侵權(quán)問(wèn)題；樓內(nèi)玻化磚的問(wèn)題被告并未違約；鋁合金窗有質(zhì)量問(wèn)題被告可以修復(fù)；至于原告其他的訴請(qǐng)沒有事實(shí)依據(jù)。
另查明，原告所屬小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
[裁判]
法院審理認(rèn)為，銷售廣告冊(cè)對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明對(duì)銷售房屋價(jià)格具有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，雖然未載入商品房買賣合同，但應(yīng)視為合同的組成部分，被告應(yīng)當(dāng)按此履行。事實(shí)上，被告交付的小區(qū)實(shí)際布局明顯與銷售廣告冊(cè)上的約定不符，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但由于“友力大廈”小區(qū)的大部分業(yè)主已經(jīng)入住，現(xiàn)讓被告履行該約定將引發(fā)新的矛盾和沖突，故依據(jù)原被告在合同中的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付按總房?jī)r(jià)款0.5%計(jì)算的違約金。
此外，法院認(rèn)為，由于雙方在合同附件四上粘貼的小區(qū)平面布置圖明確出入口標(biāo)示為“辦公車輛出口”，原告的訴請(qǐng)缺乏事實(shí)依據(jù)；另根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的平面布局，解決原告停放自行車不存在障礙；關(guān)于小區(qū)各單元門廳（電梯廳）的墻面裝飾問(wèn)題，雖合同約定了電梯廳墻面采用高級(jí)�；u和高級(jí)涂料，但并未約定兩種材料的比例，故不能確定裝飾現(xiàn)狀違反了合同；原告沒有提供證據(jù)證明小區(qū)綠化下有建筑垃圾，且該訴請(qǐng)因涉及小區(qū)公共利益，不屬于原告可以依照預(yù)售合同主張的范圍；至于被告更換物業(yè)管理單位一節(jié)，如果原告對(duì)現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之后，通過(guò)合法途徑解決；而關(guān)于小區(qū)內(nèi)的商務(wù)樓高度，預(yù)售合同并無(wú)這方面的約定。綜上，原告的其余訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。
七、原告田某與被告某銀公司、第三人某市場(chǎng)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案（售后包租合同效力的認(rèn)定）
[裁判要旨]
建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非法律和行政法規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。
[基本案情]
原告田某與被告某銀公司于2012年9月14日簽訂《商品房買賣合同》，原告購(gòu)買被告開發(fā)的購(gòu)物公園空中街市2056/3053號(hào)房屋，共83.31㎡，同日，原告與第三人某市場(chǎng)開發(fā)公司簽訂了一份購(gòu)物公園商鋪《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，約定原告在購(gòu)買購(gòu)物花園空中街市商鋪2056/3053號(hào)門面，同意委托開發(fā)商將鋪面直接交付給第三人某市場(chǎng)開發(fā)公司無(wú)償經(jīng)營(yíng)及管理，第三人某市場(chǎng)開發(fā)公司負(fù)責(zé)招商和培育市場(chǎng)，期限為2012年10月1日至2015年9月30日。被告某銀公司根據(jù)《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》將鋪面交由第三人某市場(chǎng)開發(fā)公司管理經(jīng)營(yíng)。因原告購(gòu)買的2056/3053號(hào)鋪面于2015年9月30日返租到期，雙方辦理了交付手續(xù)。
法院另查明：某市場(chǎng)開發(fā)公司系某銀公司的子公司，某銀公司在與原告簽訂《商品房買賣合同》后，要求原告與某市場(chǎng)開發(fā)公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》并委托其將商鋪直接交付某市場(chǎng)開發(fā)公司無(wú)償經(jīng)營(yíng)及管理三年的行為，實(shí)際上是一種售后包租的行為。
[裁決]
原、被告簽訂商品房買賣合同采用售后包租的形式，違反了《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》僅屬部門規(guī)章，房產(chǎn)商違反該規(guī)定，有關(guān)部門可以給予行政處罰，但并不構(gòu)成合同無(wú)效的法定理由。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定法律和國(guó)務(wù)院制訂行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”因此原告以此為由主張商品房買賣合同無(wú)效，該院不予支持。
關(guān)于原告和第三人的合同效力的問(wèn)題。《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》實(shí)為原告與第三人某市場(chǎng)開發(fā)公司之間的租賃合同。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十三條對(duì)出租人定義為出租房屋(現(xiàn)房)的所有人，目的在于防止損害承租人的權(quán)利。作為包租協(xié)議出租方的業(yè)主，雖然在協(xié)議簽訂時(shí)沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，但售后包租是業(yè)主將在開發(fā)商處所買的房屋(期房)反過(guò)來(lái)租給售房人的子公司，子公司作為承租人不可能因業(yè)主沒有產(chǎn)權(quán)證而拿不到房屋�？梢�，售后包租協(xié)議的出租方開始即使未取得房產(chǎn)證也不影響承租人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)甚至對(duì)其不會(huì)有任何損害。因此，原告簽訂協(xié)議時(shí)未取得房產(chǎn)證并不影響其與開發(fā)商子公司包租協(xié)議的有效成立和實(shí)現(xiàn)�！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》并沒有規(guī)定房屋非所有權(quán)人不得作為出租方。該法第五十三條既非禁止性，亦非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而且，《中華人民共和國(guó)合同法》并未規(guī)定租賃合同的出租人必須為房屋所有權(quán)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，原告請(qǐng)求確認(rèn)其與某市場(chǎng)開發(fā)公司簽訂的協(xié)議無(wú)效，不予支持。
八、原告某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告白某商品房預(yù)售合同糾紛（按揭貸款延遲償還是否可以解除合同的認(rèn)定）
[裁判要旨]
在被告交付首付房款并辦理按揭貸款、原告按約交房后，被告有義務(wù)在約定的時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，以便及時(shí)辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)以解除原告的擔(dān)保，被告未能履行該義務(wù)，并致使原告承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任的，原告有權(quán)依約解除合同。
[基本案情]
2013年8月12日，原被告簽訂商品房買賣合同，合同約定被告購(gòu)買原告開發(fā)的位于某宮8幢1602室房屋；合同附件4第8條約定，被告應(yīng)當(dāng)在交房后180天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，逾期辦理的，原告有權(quán)單方面解除商品房買賣合同。合同簽訂后，被告給付了首付款758632元，余款被告向工商銀行XX支行按揭貸款，原告作為階段性擔(dān)保人對(duì)被告的貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。由于被告未能按期歸還貸款，在工商銀行的要求下，原告先行墊付了被告逾期貸款本息148873.36元。2013年10月10日，原被告雙方依約辦理了交房手續(xù)，但原告多次要求被告辦理產(chǎn)權(quán)證，被告至今未能辦理。原告認(rèn)為，由于被告未能按期歸還貸款導(dǎo)致被告承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，同時(shí)被告嚴(yán)重違反了合同附件4的約定，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故請(qǐng)求法院判決解除雙方的商品房買賣合同。
[裁判]
法院認(rèn)為，原被告之間的商品房買賣合同及其附件是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，原被告雙方均應(yīng)按合同的約定全面履行各自的義務(wù)。在被告交付首付房款并辦理按揭貸款、原告按約交房后，被告則有義務(wù)在約定的時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，以便及時(shí)辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)以解除原告的擔(dān)保，但被告未能履行該義務(wù)，并致使原告承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任，因此，原告依約要求解除合同及要求被告返還墊付貸款本息的訴訟請(qǐng)求符合法律的規(guī)定，本院應(yīng)予支持，但原告亦應(yīng)將被告已付的房款返還給被告。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、解除原告某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告白某于2013年8月12日簽訂的《商品房買賣合同》。二、被告白某于本判決生效后10日內(nèi)返還原告墊付的銀行貸款本息148873.36元。
九、某公司與李某商品房買賣合同糾紛案（合同解除權(quán)行使的問(wèn)題）
[裁判要旨]
任何一方在合同解除條件成就，均有權(quán)解除商品房買賣合同，但在接受買受人的繼續(xù)履行合同之后，應(yīng)視為對(duì)合同解除權(quán)的放棄，不得再要求解除商品房買賣合同。
[基本案情]
某公司與李某于2013年2月26日簽訂商品房買賣合同一份。合同約定，李某購(gòu)買某公司開發(fā)建設(shè)的住房一套，該房屋建筑面積為245.41平方米，單價(jià)為2799.03元/平方米，總價(jià)款為686910元；李某應(yīng)當(dāng)于簽訂合同當(dāng)日交付某公司房款146910元，余款54萬(wàn)元應(yīng)自合同簽訂之日起20天內(nèi)付清。合同第七條約定，逾期付款在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實(shí)際全額交付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期付款超過(guò)90日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的百分之三向出賣人支付金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實(shí)際全額交付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一點(diǎn)五的違約金。合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年10月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合交付條件的房屋交付買受人。該合同附件即補(bǔ)充協(xié)議（二）約定，出賣人代收暖氣初裝費(fèi)88元/平方米，買受人在簽訂合同時(shí)一次性交清；出賣人代收煤氣初裝費(fèi)2200元/戶，買受人在簽訂合同時(shí)一次性交清；辦理銀行按揭付款的買受人若不能按期辦理按揭付款，則應(yīng)在合同約定的付款期限內(nèi)以現(xiàn)金方式交付房款；買受人在合同約定的交房時(shí)間前未付清房款的，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋，且出賣人不承擔(dān)因此而產(chǎn)生的延期交房的違約責(zé)任。
商品房買賣合同簽訂當(dāng)日，李某按約定向某公司交付了房款146910元，并交付了暖氣初裝費(fèi)21596元、煤氣初裝費(fèi)2200元、車庫(kù)使用費(fèi)6萬(wàn)元。李某于2013年4月1日交納契稅20607元，于2013年4月20日通過(guò)銀行貸款方式向某公司交付房款48萬(wàn)元。至此，李某尚欠某公司房款6萬(wàn)元。某公司于2013年11月5日給李某開具了上述48萬(wàn)元房款的收據(jù)，后于2013年11月12日向法院起訴，以李某的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定，李某逾期90日后未付清房款，某公司有權(quán)解除合同，故要求解除商品房買賣合同。李某辯稱：按照合同約定，對(duì)于余下的54萬(wàn)元房款，李某應(yīng)當(dāng)于2013年3月18日前付清，可在2013年4月20日李某向某公司交付48萬(wàn)元房款時(shí)，某公司也予以接收，并于2013年11月5日向李某開具了收據(jù)。這充分表明雙方對(duì)房款的交付時(shí)間作了變更，且某公司在2013年1月5日向李某開具收據(jù)的行為，也應(yīng)當(dāng)視為某公司對(duì)合同解除權(quán)的放棄。至于李某欠某公司6萬(wàn)元房款的原因是，在李某首付20%房款之后，雙方均認(rèn)為在20天內(nèi)可以辦理總房款80%的銀行貸款，而實(shí)際上直到2013年4月20日僅辦理了總房款70%的銀行貸款，因此李某尚欠某公司6萬(wàn)元。正是由于目前房?jī)r(jià)上漲較快，某公司欲以李某拖欠房款為由與李某解除合同，將房屋另行出售以獲取更多利益。綜上，某公司要求解除商品房買賣合同沒有法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回某公司的訴訟請(qǐng)求。
[裁判]
法院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，因被告未按合同約定的期間和數(shù)額履行付款的義務(wù)、故合同約定的行使解除權(quán)的條件已經(jīng)成就，此時(shí)，原告即享有合同解除權(quán)。但是，原告并未行使解除權(quán)，而是接受了被告繼續(xù)支付價(jià)款的行為，原告在行使約定解除權(quán)條件具備后向被告出具收據(jù)的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告放棄了合同約定的解除權(quán)，并愿意繼續(xù)履行合同。因此，法院判決駁回了某公司的訴訟請(qǐng)求。
第三部分 法律法規(guī)指引（節(jié)選）
一、合同法
第九條 當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。
當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。
第十條 當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
第十一條 書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。
第十二條 合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；
（二） 標(biāo)的；
（三） 數(shù)量；
（四） 質(zhì)量；
（五） 價(jià)款或者報(bào)酬；
（六） 履行期限、地點(diǎn)和方式；
（七） 違約責(zé)任；
（八） 解決爭(zhēng)議的方法。
當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
第六十一條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第六十二條 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
（二）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。
（三）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。
（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。
（五）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。
（六）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
第九十五條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
第九十六條 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第一百二十五條 當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。
合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對(duì)各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。
二、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》
若干問(wèn)題的解釋（二）
第一條 當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定。
第二條 當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。
第四條 采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實(shí)際簽字或者蓋章地點(diǎn)不符的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒有約定簽訂地，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章不在同一地點(diǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定最后簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同簽訂地。
第七條 下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：
（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；
（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。
對(duì)于交易習(xí)慣，由提出主張的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。
第九條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。
第十條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。
第二十四條 當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
三、最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件
適用法律問(wèn)題的解釋
第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。
第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
第二十三條 標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算差價(jià)的，人民法院應(yīng)予支持。
價(jià)款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價(jià)后多出部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十四條 買賣合同對(duì)付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。
買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價(jià)款時(shí)未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
買賣合同約定逾期付款違約金，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對(duì)賬單、還款協(xié)議等主張欠款時(shí)請(qǐng)求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。
買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
第二十五條 出賣人沒有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第（四）的規(guī)定，予以支持。
第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
第二十七條 買賣合同當(dāng)事人一方以對(duì)方違約為由主張支付違約金，對(duì)方以合同不成立、合同未生效、合同無(wú)效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過(guò)高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。
一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。
第三十條 買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。
第三十六條 買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。
在本解釋第三十五條第一款第（三）項(xiàng)情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。
四、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件
適用法律若干問(wèn)題的解釋
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
五、商品房銷售管理辦法
第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。
本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。
商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱或者姓名、住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一）解決爭(zhēng)議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變更，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
第三十六條 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。
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