�。ㄍㄓ崋T 郭同林）近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)改造工作的進(jìn)一步推進(jìn)，一大批的住宅小區(qū)紛紛投入使用，各類物業(yè)服務(wù)合同糾紛日漸增長(zhǎng)。

泰興法院在審理中發(fā)現(xiàn)該類案件有以下難點(diǎn)：一是法律文書(shū)送達(dá)困難，效率過(guò)低；二是物業(yè)服務(wù)相關(guān)的法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善；三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間對(duì)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量約定不明；四是業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

為此，該院通過(guò)建立多元糾紛解決機(jī)制，較好的化解了此類糾紛：

一是內(nèi)力外力結(jié)合，加大訴前調(diào)解力度。充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會(huì)的作用，建立了專門(mén)的物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)。通過(guò)委托人民調(diào)解員、人民陪審員在立案之前、立案后開(kāi)庭前的各個(gè)階段，向當(dāng)事雙方釋法說(shuō)理，說(shuō)百姓聽(tīng)得懂、愿意聽(tīng)的通俗語(yǔ)言，盡力化解矛盾糾紛，減輕當(dāng)事人訟累。近兩年來(lái)，人民調(diào)解委員會(huì)先后在市永大、嘉福、錦繡華府等數(shù)10個(gè)小區(qū)化解了152件因物業(yè)服務(wù)引起的糾紛，受到了廣大業(yè)主的一致好評(píng)。

二是因地因時(shí)制宜，強(qiáng)化巡回審判效果。選取部分物業(yè)服務(wù)和同類糾紛典型案件，到發(fā)生糾紛的小區(qū)巡回審判，邀請(qǐng)擔(dān)任過(guò)社區(qū)調(diào)解工作的人民陪審員參加，法官說(shuō)法理，陪審員講情理，通過(guò)預(yù)先發(fā)布開(kāi)庭公告，選取在傍晚、節(jié)假日、雙休日等方便群眾參與旁聽(tīng)的時(shí)間，采用在社區(qū)服務(wù)中心等群眾性的綜合服務(wù)場(chǎng)所，把庭審開(kāi)到群眾的家門(mén)口，讓群眾參與進(jìn)來(lái)。同時(shí)聯(lián)合物業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，組織評(píng)級(jí)不高的物業(yè)公司旁聽(tīng)庭審，通過(guò)這樣的庭審來(lái)教育引導(dǎo)物業(yè)公司和業(yè)主，避免類似訴訟案件的發(fā)生，促進(jìn)良性發(fā)展，切實(shí)減少當(dāng)事人訴累。近年來(lái)共審理典型案件10件，通過(guò)這種方式達(dá)到了“審理一個(gè)案、教育一大面”的積極成效。

三是向前向下延伸，超前預(yù)防化解矛盾。根據(jù)該類糾紛的特點(diǎn)，雙方當(dāng)事人在糾紛發(fā)生后一般仍將作為服務(wù)和被服務(wù)對(duì)象，合同關(guān)系依舊持續(xù)。如果在審理過(guò)程中單從解決個(gè)案爭(zhēng)議入手，根源性問(wèn)題沒(méi)有解決，難以案結(jié)事了。針對(duì)這一情況抽調(diào)法官與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)建立聯(lián)系機(jī)制，將訴訟服務(wù)職能延伸到戶，通過(guò)定期到社區(qū)走訪，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與業(yè)主及物業(yè)公司溝通，將矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，有效避免后續(xù)再起糾紛的可能性。同時(shí)探索委托調(diào)解分流案件機(jī)制，在雙方當(dāng)事人認(rèn)可前提下，由立案庭向所在社區(qū)調(diào)解組織發(fā)出委托調(diào)解函，由社區(qū)調(diào)解組織先行調(diào)解，對(duì)達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，可直接向法院申請(qǐng)司法確認(rèn)。近年共走訪450人次，預(yù)防糾紛140余起，委托調(diào)解32件。

四是引導(dǎo)指導(dǎo)并重，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。適時(shí)就物業(yè)糾紛案件召集相關(guān)媒體召開(kāi)案件審理情況通報(bào)會(huì)，并邀請(qǐng)本市人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)物業(yè)管理公司以及業(yè)主代表共同參加，通過(guò)講解經(jīng)典案例，引導(dǎo)社會(huì)公眾依法按程序解決物業(yè)服務(wù)糾紛。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)梳理同類別案件，提煉出物業(yè)服務(wù)合同糾紛的共性問(wèn)題，積極提出司法建議：建議各職能部門(mén)引導(dǎo)物業(yè)公司及業(yè)主規(guī)范簽訂物業(yè)合同，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)規(guī)范化建設(shè)；合同中明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位、職能作用，及時(shí)有效地保障物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益；約定適用小額訴訟程序或仲裁條款，節(jié)省司法資源，為完善物業(yè)服務(wù)合同提供法律指導(dǎo)。